Por Daphnis Citti de Lauro*
As vagas de garagem podem estar na mesma matrícula dos apartamentos como unidade acessória. É quando, na certidão do registro de imóveis, consta a descrição da unidade condominial e em seguida, a existência de uma ou várias vagas de garagem para veículos, geralmente em local indeterminado.
Mas as vagas de garagem também podem ser unidades autônomas. Isso ocorre quando tem matrículas distintas dos apartamentos, possibilitando a sua alienação separadamente.
Quando o condômino não paga as taxas condominiais, é proposta contra ele a competente ação de cobrança. Com a sentença procedente, costuma-se penhorar a unidade condominial, uma vez que, independentemente de quem seja o proprietário ou da alteração da propriedade, a dívida recai sobre ela.
No caso das vagas serem unidades acessórias dos apartamentos, estarão elas compreendidas na penhora. Serão levadas às praças e, portanto, quem arrematar, estará arrematando o apartamento e suas respectivas vagas.
Na hipótese de serem as vagas unidades autônomas, a penhora recai sobre o apartamento tão-somente, se o valor deste for superior à dívida condominial. Não se penhora a vaga por ser ela outra unidade autônoma.
O artigo 659 do Código de Processo Civil prevê que “a penhora deverá incidir em tantos bens quantos bastem para o pagamento do principal atualizado, juros, custas e honorários advocatícios”.
Se o apartamento bastar para a satisfação do crédito, legalmente não há razão para penhorar também outro imóvel, com matrícula distinta (vaga de garagem).
Somente se fará outra penhora, no caso a vaga de garagem autônoma, se o valor do apartamento for insuficiente para a satisfação do crédito do condomínio.
Nesta situação, o apartamento será levado às praças sem vaga de garagem.
Levando-se em consideração que atualmente um casal com um filho só, tem geralmente dois veículos, quem arrematará um imóvel sem vagas de garagem? Ninguém.
E, por outro lado, o inadimplente ficaria com vaga, mas sem apartamento.
Como se resolve na prática? Ultimamente o problema tem sido apresentado aos juízes das ações, que tem se sensibilizado com o problema e, em sua maioria, deferido a penhora das vagas de garagem, ainda que sejam elas unidades autônomas. Antes, o eventual arrematante tinha que procurar o devedor que perdeu o apartamento, mas ficou com as vagas de garagem, propor a compra dessas vagas e sujeitar-se ao preço que lhe fosse pedido, pois não poderia ficar sem elas.
Outro aspecto a considerar, é que o apartamento com vagas de garagem tem um determinado valor. Esse mesmo apartamento, sem as vagas, tem valor muito inferior.
*Daphnis Citti de Lauro é advogado e autor do livro “Condomínio: Conheça Seus Problemas”, além de sócio da Advocacia Daphnis Citti de Lauro e da Citti Assessoria Imobiliária
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