O Código Civil, atual Lei dos Condomínios, legitima o uso de procurações em assembléias, seja qual for o seu propósito: eleições, aprovação de contas, aumento da taxa condominial, etc. Além disso, qualquer pessoa capaz pode receber procuração, sem limitação de quantidade.
- Algumas Convenções têm um item que restringe a quantidade de procurações a serem apresentadas por um único condômino em Assembléia, ou proíbem o síndico de portar procurações de outros condôminos. Convém verificar a Convenção do seu condomínio.
Veja o que diz a orientação do Secovi Rio:
"O Departamento Jurídico do Secovi Rio entende que a Escritura de Convenção pode impor algumas regras próprias, como limitar o número de procurações, proibir que pessoas da administração e seus parentes recebam procuração etc."
- O documento deve especificar o objetivo da outorga, ou seja, a sua finalidade, como representação na Assembléia do Condomínio X no dia Y, ou representação em Assembléias do Condomínio X.
- O documento também deve designar a extensão dos poderes conferidos, ou seja, se é só para votar, se é para ser votado em nome de quem passou a procuração, se é para ambos, etc.
Confira o texto do Código Civil sobre o assunto, e abaixo dele algumas explicações:
"Art. 653. Opera-se o mandato quando alguém recebe de outrem poderes para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses. A procuração é o instrumento do mandato.
Art. 654. Todas as pessoas capazes são aptas para dar procuração mediante instrumento particular, que valerá desde que tenha a assinatura do outorgante.
§ 1o O instrumento particular deve conter a indicação do lugar onde foi passado, a qualificação do outorgante e do outorgado, a data e o objetivo da outorga com a designação e a extensão dos poderes conferidos.
§ 2o O terceiro com quem o mandatário tratar poderá exigir que a procuração traga a firma reconhecida."
Algumas explicações sobre as condições de validade para procurações, acima expostas o Código Civil:
- A firma reconhecida só é obrigatória se a Convenção ou o Regulamento Interno assim o exigirem (Código civil, artigo 654, parágrafo 2º) .
- Objetivo da outorga: representação na Assembléia do Condomínio X no dia Y, ou representação em Assembléias do Condomínio X.
- Designação e extensão dos poderes conferidos: se é só para votar, se é para ser votado em nome de quem passou a procuração, se é para ambos.
- Algumas Convenções têm um item que restringe a quantidade de procurações a serem apresentadas por um único condômino em Assembléia, ou proíbem o síndico de portar procurações de outros condôminos. Convém verificar a Convenção do seu condomínio
sexta-feira, 25 de junho de 2010
quinta-feira, 24 de junho de 2010
Disney lança condomínio residencial de luxo
O conglomerado de mídia e entretenimento The Walt Disney Company faz a sua estreia no mercado imobiliário de luxo. A companhia anunciou nesta quarta-feira (23/06) o lançamento de projetos de condomínios residenciais que serão construídos no complexo Disney, na Flórida, nos Estados Unidos. Pensadas para a classe AAA, as casas custarão entre US$ 1,5 milhão e US$ 8 milhões.
Segundo o Wall Street Journal, a aposta no ramo imobiliário nessa região é arriscada, já que as taxas de execuções hipotecárias na Flórida são as mais altas nos Estados Unidos neste ano. Em Orlando, dizem os agentes imobiliários entrevistados pelo jornal americano, os valores de imóveis residenciais caíram entre 50% e 60% de seu valor máximo.
Os moradores podem contratar seus arquitetos. Mas, na área externa, a Disney exige que sigam seus padrões. Aqui, o desenho mostra a casa em estilo toscanoNo entanto, a empresa acredita que o mercado de luxo nos Estados Unidos voltou a crescer. “Ainda há muito o que oferecer a esse tipo de público”, afirma Matt Kelly, diretor de desenvolvimento de produtos imobiliários da Disney.
A companhia já criou serviços especiais de degustação de vinhos e passeios diferentes aos visitantes de maior poder aquisitivo.
Batizado de Golden Oak, o local, construído em 392 hectares, terá dois campos de golfe dentro dos 104 quilômetros quadrados dos parques temáticos de Orlando e também um hotel com 445 quartos para hospedar os clientes por todo o ano.
Há planos também de construir um clube, com parques e ofertas de passeios em áreas preservadas, que representam cerca de metade da área do projeto.
Como se trata de um condomínio de luxo, menos de 30 lotes estarão à venda neste ano, com previsão de começar a construir até 2011. A Disney informou que não planeja a venda de outros lotes de casas na região.
Nessa primeira fase, o tamanho dos terrenos vendidos vai variar de mil a três mil metros quadrados.
E a companhia faz uma exigência de que os materiais da área externa das casas sejam escolhidas pelas construtoras parceiras. Tudo para manter a arquitetura semelhante ao estilo Disney.
A previsão é de que a Disney finalize as obras do Golden Oak em até dez anos. O primeiro lote está disponível a partir de hoje (23/06) e quem desejar comprar uma casa de luxo dentro do maior complexo de entretenimento do mundo deve depositar US$ 25 mil para entrar numa lista de reserva.
Fonte : Épocanegócios
Prumadas: a hora certa da troca
Quando um morador acende uma luz ou vai para o chuveiro, muitas vezes não sabe que depende do bom estado das prumadas para realizar essas tarefas básicas em qualquer residência. Prumadas são canais por onde passam fiações e tubulações, levando energia e água ao apartamento.
Elas podem ser feitas de aço galvanizado (ao contrário do que pensa a maioria, que acredita ser de ferro), com vida útil entre 10 e 15 anos, ou de PVC, que dura em média 40 anos. As de aço estão presentes nos prédios mais antigos e sofrem um processo corrosivo acelerado quando em contato com a água clorada. Por isso, na hora da compra desse produto é importante escolher as de materiais plásticos, por exemplo.
A manutenção deste material deve ser feita anualmente. Porém, não são realizados reparos, mas sim verificações. “Pode ser feito um restabelecimento da superfície interna das tubulações. Existem empresas que realizam tratamentos superficiais nestas tubulações, quando o processo de deterioração ainda não estiver tão avançado. Mas deve-se tomar cuidado com a qualidade do material empregado como revestimento interno das tubulações, de tal forma a garantir a qualidade da água”, afirma Osvaldo Barbosa de Oliveira Junior, gerente técnico da Ista Brasil, empresa especializada em medição de consumo individualizado.
Hora da troca
Existem alguns aspectos que revelam a necessidade da troca das prumadas. “Deve ser efetuada a troca quando a pressão e vazão (quantidade de água) nos equipamentos hidráulicos (como torneiras, chuveiros) já não são suficientes para a utilização adequada destes equipamentos. Outro ponto que deve ser analisado refere-se à qualidade da água que chega aos pontos de consumo. Deve-se verificar, por exemplo, a presença de ferrugem”, diz Oliveira.
Vale lembrar que o síndico deve contratar uma empresa idônea e que utiliza materiais de qualidade comprovada. Como este é um investimento com um custo-benefício alto, já que a outra troca das tubulações seria em cerca de 40 anos, vale a pena utilizar serviço com garantias, mesmo que custe um pouco mais.
Água e luz individualizadas
Uma das polêmicas mais presentes em reuniões de condomínios é o consumo de água e energia elétrica. Em alguns prédios, a conta é rateada de forma igual entre os apartamentos e a queixa é de quem gasta menos acaba pagando pelo consumo dos vizinhos. Por isso a instalação de medidores é indicada para que o consumo seja medido de forma individual, já que as prumadas distribuem esses elementos para todos os andares.
“Devem ser analisados os projetos de instalações disponíveis e a instalação executada, de tal forma a se verificar a viabilidade da instalação dos medidores. No caso de energia, em geral, as concessionárias já realizam este tipo de serviço. No caso de água e gás, a solução é requisitada diretamente pelos condomínios, não tendo muitas vezes a opção do fornecimento deste serviço pela concessionária”, completa Oliveira.
Fonte : Licitamais
Elas podem ser feitas de aço galvanizado (ao contrário do que pensa a maioria, que acredita ser de ferro), com vida útil entre 10 e 15 anos, ou de PVC, que dura em média 40 anos. As de aço estão presentes nos prédios mais antigos e sofrem um processo corrosivo acelerado quando em contato com a água clorada. Por isso, na hora da compra desse produto é importante escolher as de materiais plásticos, por exemplo.
A manutenção deste material deve ser feita anualmente. Porém, não são realizados reparos, mas sim verificações. “Pode ser feito um restabelecimento da superfície interna das tubulações. Existem empresas que realizam tratamentos superficiais nestas tubulações, quando o processo de deterioração ainda não estiver tão avançado. Mas deve-se tomar cuidado com a qualidade do material empregado como revestimento interno das tubulações, de tal forma a garantir a qualidade da água”, afirma Osvaldo Barbosa de Oliveira Junior, gerente técnico da Ista Brasil, empresa especializada em medição de consumo individualizado.
Hora da troca
Existem alguns aspectos que revelam a necessidade da troca das prumadas. “Deve ser efetuada a troca quando a pressão e vazão (quantidade de água) nos equipamentos hidráulicos (como torneiras, chuveiros) já não são suficientes para a utilização adequada destes equipamentos. Outro ponto que deve ser analisado refere-se à qualidade da água que chega aos pontos de consumo. Deve-se verificar, por exemplo, a presença de ferrugem”, diz Oliveira.
Vale lembrar que o síndico deve contratar uma empresa idônea e que utiliza materiais de qualidade comprovada. Como este é um investimento com um custo-benefício alto, já que a outra troca das tubulações seria em cerca de 40 anos, vale a pena utilizar serviço com garantias, mesmo que custe um pouco mais.
Água e luz individualizadas
Uma das polêmicas mais presentes em reuniões de condomínios é o consumo de água e energia elétrica. Em alguns prédios, a conta é rateada de forma igual entre os apartamentos e a queixa é de quem gasta menos acaba pagando pelo consumo dos vizinhos. Por isso a instalação de medidores é indicada para que o consumo seja medido de forma individual, já que as prumadas distribuem esses elementos para todos os andares.
“Devem ser analisados os projetos de instalações disponíveis e a instalação executada, de tal forma a se verificar a viabilidade da instalação dos medidores. No caso de energia, em geral, as concessionárias já realizam este tipo de serviço. No caso de água e gás, a solução é requisitada diretamente pelos condomínios, não tendo muitas vezes a opção do fornecimento deste serviço pela concessionária”, completa Oliveira.
Fonte : Licitamais
quarta-feira, 23 de junho de 2010
Enacon 2010 aborda as demandas dos condomínios no dia a dia
Questões polêmicas condominiais, esclarecimentos de dúvidas jurídicas e apresentação de casos integraram a programação do Workshop Civil, no segundo dia do evento
A área jurídica do Secovi-SP é uma das mais requisitadas por síndicos e administradores em busca de orientação e esclarecimento de dúvidas. As questões condominiais representam cerca de 80% das consultas atendidas diariamente e serviram como base para a palestra “Sete Temas Polêmicos na Administração Condominial”, apresentada pelo advogado João Paulo Rossi Paschoal, assessor jurídico do Sindicato, dia 18/6, dentro da programação do Enacon Secovi 2010.
“O Condomínios Visto Sob Três Ângulos”, assunto abordado pelo advogado e jornalista Daphinis Citti de Lauro, completou a programação de palestras do Workshop Civil – Visão Geral das Demandas do Condomínio no Dia a Dia e seu Esclarecimento Jurídico, que abriu os trabalhos do segundo dia do evento. “Profissionais do setor fizeram uma parada técnica em suas atividades nas empresas para compartilhar importantes informações”, destacou a coordenadora dos trabalhos, Mariângela Iamondi Machado, diretora do Secovi-SP. “Vale destacar a presença não só de participantes da Capital, mas também de diversas regiões da Grande São Paulo, do Interior e de outros Estados, que estão aqui como parceiros, em busca de atualização, e não como concorrentes.”
Polêmicas
Das sete questões polêmicas selecionadas, Paschoal começou por aquela que considera “a mais tranqüila”, envolvendo a cobrança de gratificação natalina por parte da administradora de condomínios. É admitida, disse, desde que acordada entre as partes e prevista em contrato, o que geralmente não é feito pela empresa. “Não se concebe mais um prestador de serviços que não faça um contrato claro, amplo, honesto”, acentuou.
Como substituir a administradora é outro tema recorrente nas consultas e, conforme o assessor, que requer dois atos independentes e complexos. A rescisão da antiga empresa consta das atribuições do síndico, já que a confiança rege a relação entre ambos. Já a nova contratação depende de homologação da assembleia. Apenas em regime de urgência, recomenda-se a contratação sem prévia aprovação.
Bastante polêmica, na avaliação de Paschoal, é a posição da administradora diante da destituição do síndico. “O Código Civil prevê três situações passíveis de destituição: falta de prestação de contas, prática de irregularidades e má gestão. Se a relação entre ambos é de confiança, a empresa deve se manter neutra durante a assembleia.
O advogado relacionou ainda a existência ou não de solidariedade entre a administradora e síndico, o conceito de síndico profissional e a possibilidade de incluir cláusula penal no contrato de prestação de serviços.
E encerrou com a sétima e última questão polêmica: como lidar com o cliente (síndico) que não acata as orientações legais e técnicas repassadas pela empresa? “Identificado o problema, entendo que a administradora deve alertar o síndico, inclusive por meio de documento escrito (e-mail, carta, etc). Cabe a ela, como orientadora, apresentar as explicações técnicas e esclarecer que não pode compactuar com iniciativas em desacordo com a lei.”
“O Condomínio Visto Sob Três Ângulos”
Daphinis Citti de Lauro focou sua apresentação em aspectos distintos: 1) o condomínio e as administradoras; 2) o condomínio e os condôminos; 3) o condomínio e o Judiciário. Antes, porém, defendeu que o novo Código Civil é a lei que regula o condomínio edilício, sucedeu a Lei 4.591/64 e é utilizada de forma subsidiária na administração de loteamentos fechados.
No tocante ao primeiro quesito, falou sobre a relação de consumo na prestação de serviços, o que requer a aplicação do Código de Defesa do Consumidor. Tratou ainda das cláusulas abusivas e reforçou a importância do relacionamento honesto e baseado em princípios éticos entre a administradora e o cliente.
Sobre o condomínio e os condôminos, Daphinis escolheu alguns temas pontuais, como a Lei Antifumo. Ex-fumante e contra o cigarro, considera a lei inconstitucional. “A Constituição Federal, em seu artigo 5º, diz que a casa é inviolável. Além disso, áreas comuns e unidade habitacional são inseparáveis. Assim, a penalidade não pode ser imposta.” Divulgação de inadimplentes está incluída nessa lista, assim como a responsabilidade sobre objetos jogados por condôminos, protesto de boletos condominiais e condômino antissocial.
O condomínio e o Judiciário é o terceiro aspecto abordado pelo advogado, que sugere a criação de Varas Especializadas de Condomínios e Loteamentos Fechados para agilizar processos. “Oitenta por centro da demora ocorre em virtude da falta de informatização e de condições nos cartórios e Fóruns. São Paulo tem cerca de 18 milhões de processos em andamento e a falta de conhecimento da realidade dos condomínios demanda recursos e maior morosidade na tramitação”, relata. E questiona “se há Varas da Infância, do Idoso, de Direito Ambiental e outras, por que não criar uma específica para condomínios e loteamentos fechados?”.
Exemplos e debates
Os problemas mais comuns na administração condominial compuseram a apresentação de caso feita por Márcia Romão, gerente da Relacionamento com o Cliente da Lello. “Demandas do dia a dia são muitas, mas separei as três mais recorrentes”, afirmou. São elas: medição individualizada de água e outros serviços – importante saber que essa demanda existe, dá trabalho e deve ser incluída nos contratos; reembolso do síndico – assunto delicado, que requer atenção da administradora; e divulgação dos inadimplentes – fundamental a empresa conhecer o assunto, saber como se posicionar e orientar o cliente sobre eventuais consequências e benefícios da medida.
Na sequência, Márcia e os palestrantes responderam perguntas do público e participaram de debates mediados por Marco Cesar Braga Gubeissi e Marcelo Moreira Duarte, membros da vice-presidência de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP.
Fonte : secovi.com.br
A área jurídica do Secovi-SP é uma das mais requisitadas por síndicos e administradores em busca de orientação e esclarecimento de dúvidas. As questões condominiais representam cerca de 80% das consultas atendidas diariamente e serviram como base para a palestra “Sete Temas Polêmicos na Administração Condominial”, apresentada pelo advogado João Paulo Rossi Paschoal, assessor jurídico do Sindicato, dia 18/6, dentro da programação do Enacon Secovi 2010.
“O Condomínios Visto Sob Três Ângulos”, assunto abordado pelo advogado e jornalista Daphinis Citti de Lauro, completou a programação de palestras do Workshop Civil – Visão Geral das Demandas do Condomínio no Dia a Dia e seu Esclarecimento Jurídico, que abriu os trabalhos do segundo dia do evento. “Profissionais do setor fizeram uma parada técnica em suas atividades nas empresas para compartilhar importantes informações”, destacou a coordenadora dos trabalhos, Mariângela Iamondi Machado, diretora do Secovi-SP. “Vale destacar a presença não só de participantes da Capital, mas também de diversas regiões da Grande São Paulo, do Interior e de outros Estados, que estão aqui como parceiros, em busca de atualização, e não como concorrentes.”
Polêmicas
Das sete questões polêmicas selecionadas, Paschoal começou por aquela que considera “a mais tranqüila”, envolvendo a cobrança de gratificação natalina por parte da administradora de condomínios. É admitida, disse, desde que acordada entre as partes e prevista em contrato, o que geralmente não é feito pela empresa. “Não se concebe mais um prestador de serviços que não faça um contrato claro, amplo, honesto”, acentuou.
Como substituir a administradora é outro tema recorrente nas consultas e, conforme o assessor, que requer dois atos independentes e complexos. A rescisão da antiga empresa consta das atribuições do síndico, já que a confiança rege a relação entre ambos. Já a nova contratação depende de homologação da assembleia. Apenas em regime de urgência, recomenda-se a contratação sem prévia aprovação.
Bastante polêmica, na avaliação de Paschoal, é a posição da administradora diante da destituição do síndico. “O Código Civil prevê três situações passíveis de destituição: falta de prestação de contas, prática de irregularidades e má gestão. Se a relação entre ambos é de confiança, a empresa deve se manter neutra durante a assembleia.
O advogado relacionou ainda a existência ou não de solidariedade entre a administradora e síndico, o conceito de síndico profissional e a possibilidade de incluir cláusula penal no contrato de prestação de serviços.
E encerrou com a sétima e última questão polêmica: como lidar com o cliente (síndico) que não acata as orientações legais e técnicas repassadas pela empresa? “Identificado o problema, entendo que a administradora deve alertar o síndico, inclusive por meio de documento escrito (e-mail, carta, etc). Cabe a ela, como orientadora, apresentar as explicações técnicas e esclarecer que não pode compactuar com iniciativas em desacordo com a lei.”
“O Condomínio Visto Sob Três Ângulos”
Daphinis Citti de Lauro focou sua apresentação em aspectos distintos: 1) o condomínio e as administradoras; 2) o condomínio e os condôminos; 3) o condomínio e o Judiciário. Antes, porém, defendeu que o novo Código Civil é a lei que regula o condomínio edilício, sucedeu a Lei 4.591/64 e é utilizada de forma subsidiária na administração de loteamentos fechados.
No tocante ao primeiro quesito, falou sobre a relação de consumo na prestação de serviços, o que requer a aplicação do Código de Defesa do Consumidor. Tratou ainda das cláusulas abusivas e reforçou a importância do relacionamento honesto e baseado em princípios éticos entre a administradora e o cliente.
Sobre o condomínio e os condôminos, Daphinis escolheu alguns temas pontuais, como a Lei Antifumo. Ex-fumante e contra o cigarro, considera a lei inconstitucional. “A Constituição Federal, em seu artigo 5º, diz que a casa é inviolável. Além disso, áreas comuns e unidade habitacional são inseparáveis. Assim, a penalidade não pode ser imposta.” Divulgação de inadimplentes está incluída nessa lista, assim como a responsabilidade sobre objetos jogados por condôminos, protesto de boletos condominiais e condômino antissocial.
O condomínio e o Judiciário é o terceiro aspecto abordado pelo advogado, que sugere a criação de Varas Especializadas de Condomínios e Loteamentos Fechados para agilizar processos. “Oitenta por centro da demora ocorre em virtude da falta de informatização e de condições nos cartórios e Fóruns. São Paulo tem cerca de 18 milhões de processos em andamento e a falta de conhecimento da realidade dos condomínios demanda recursos e maior morosidade na tramitação”, relata. E questiona “se há Varas da Infância, do Idoso, de Direito Ambiental e outras, por que não criar uma específica para condomínios e loteamentos fechados?”.
Exemplos e debates
Os problemas mais comuns na administração condominial compuseram a apresentação de caso feita por Márcia Romão, gerente da Relacionamento com o Cliente da Lello. “Demandas do dia a dia são muitas, mas separei as três mais recorrentes”, afirmou. São elas: medição individualizada de água e outros serviços – importante saber que essa demanda existe, dá trabalho e deve ser incluída nos contratos; reembolso do síndico – assunto delicado, que requer atenção da administradora; e divulgação dos inadimplentes – fundamental a empresa conhecer o assunto, saber como se posicionar e orientar o cliente sobre eventuais consequências e benefícios da medida.
Na sequência, Márcia e os palestrantes responderam perguntas do público e participaram de debates mediados por Marco Cesar Braga Gubeissi e Marcelo Moreira Duarte, membros da vice-presidência de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP.
Fonte : secovi.com.br
terça-feira, 22 de junho de 2010
Retrofit
Retrofit consiste em conservar a estrutura original do edifício, acrescentando a ela materiais e equipamentos modernos.
- O Retrofit difere substancialmente da simples restauração, que consiste na restituição do imóvel à sua condição original, ou da reforma, que visa à introdução de melhorias, sem compromisso com suas características anteriores
- Surgido na Europa e nos Estados Unidos, o Retrofit tem o objetivo de revitalizar antigos edifícios, aumentando sua vida útil, por meio da incorporação de tecnologias modernas e utilização de materiais avançados
- Nesses países, a rígida legislação não permitiu que o rico acervo arquitetônico fosse substituído
- Isso abriu espaço para o surgimento do Retrofit, que preserva o patrimônio histórico, ao mesmo tempo em que permite a utilização adequada do imóvel
- No Brasil, a demanda para o Retrofit aumentou nos últimos anos não apenas por causa da preocupação crescente com o patrimônio histórico, como também por ser uma opção de conservação e melhoria do patrimônio em áreas de potencial construtivo esgotado, como as regiões centrais de algumas metrópoles.
- Por outro lado, além de ter custos mais atraentes em relação à construção, na maioria dos casos, o Retrofit também apresenta vantagens em relação à reforma ou restauração, pois combina caracacterísticas destes dois, trazendo avanços tecnológicos sem desfigurar os projetos arquitetôniocos originais
Quando fazer ?
- Quando a recuperação reduz custo em comparação a uma construção nova
- Quando, no caso de uma edificação histórica, essa intervenção cria condições para novas funções e facilita o seu uso
Em qualquer uma dessas situações, o Retrofit tem o sentido da renovação, diz o SECOVI, onde o Retrofit exige que se encontrem soluções integrais para as fachadas, instalações, elevadores, proteção contra incêndio e outros itens
- O Retrofit deve buscar a eficiência, pois é mais difícil do que iniciar uma obra, por conta das limitações físicas da antiga estrutura
- A redução do prazo e a adequação geográfica do imóvel servem de estímulo à adoção dessa prática
Fonte : Sindiconet
- O Retrofit difere substancialmente da simples restauração, que consiste na restituição do imóvel à sua condição original, ou da reforma, que visa à introdução de melhorias, sem compromisso com suas características anteriores
- Surgido na Europa e nos Estados Unidos, o Retrofit tem o objetivo de revitalizar antigos edifícios, aumentando sua vida útil, por meio da incorporação de tecnologias modernas e utilização de materiais avançados
- Nesses países, a rígida legislação não permitiu que o rico acervo arquitetônico fosse substituído
- Isso abriu espaço para o surgimento do Retrofit, que preserva o patrimônio histórico, ao mesmo tempo em que permite a utilização adequada do imóvel
- No Brasil, a demanda para o Retrofit aumentou nos últimos anos não apenas por causa da preocupação crescente com o patrimônio histórico, como também por ser uma opção de conservação e melhoria do patrimônio em áreas de potencial construtivo esgotado, como as regiões centrais de algumas metrópoles.
- Por outro lado, além de ter custos mais atraentes em relação à construção, na maioria dos casos, o Retrofit também apresenta vantagens em relação à reforma ou restauração, pois combina caracacterísticas destes dois, trazendo avanços tecnológicos sem desfigurar os projetos arquitetôniocos originais
Quando fazer ?
- Quando a recuperação reduz custo em comparação a uma construção nova
- Quando, no caso de uma edificação histórica, essa intervenção cria condições para novas funções e facilita o seu uso
Em qualquer uma dessas situações, o Retrofit tem o sentido da renovação, diz o SECOVI, onde o Retrofit exige que se encontrem soluções integrais para as fachadas, instalações, elevadores, proteção contra incêndio e outros itens
- O Retrofit deve buscar a eficiência, pois é mais difícil do que iniciar uma obra, por conta das limitações físicas da antiga estrutura
- A redução do prazo e a adequação geográfica do imóvel servem de estímulo à adoção dessa prática
Fonte : Sindiconet
sexta-feira, 18 de junho de 2010
Sistema integra câmeras entre prédios vizinhos
Folha de S. Paulo
DE SÃO PAULO
Da guarita de um prédio de Higienópolis, o porteiro Antônio Nascimento da Silva tem a visão além do alcance. Numa TV, vê as imagens das câmeras de vigilância do próprio condomínio; noutra, as de quatro edifícios vizinhos.
Com um rádio, Silva alerta os demais zeladores sobre carros ou sujeitos estranhos de forma suspeita.
"Integro os prédios da frente e do lado. Quando um deles é assalto, o outro pode ligar para a polícia sem correr riscos de vida", diz Hubert Gebara, diretor do Grupo Hubert.
Em outros prédios, as câmeras ficam on-line com a empresa de segurança. A inovação é para evitar que, em caso de assalto, os ladrões levem fitas ou DVDs com as gravações.
"Se a guarita é aberta ou a transmissão é cortada, a central manda uma patrulha", diz José Antônio Caetano, da Haganá. (VQG)
DE SÃO PAULO
Da guarita de um prédio de Higienópolis, o porteiro Antônio Nascimento da Silva tem a visão além do alcance. Numa TV, vê as imagens das câmeras de vigilância do próprio condomínio; noutra, as de quatro edifícios vizinhos.
Com um rádio, Silva alerta os demais zeladores sobre carros ou sujeitos estranhos de forma suspeita.
"Integro os prédios da frente e do lado. Quando um deles é assalto, o outro pode ligar para a polícia sem correr riscos de vida", diz Hubert Gebara, diretor do Grupo Hubert.
Em outros prédios, as câmeras ficam on-line com a empresa de segurança. A inovação é para evitar que, em caso de assalto, os ladrões levem fitas ou DVDs com as gravações.
"Se a guarita é aberta ou a transmissão é cortada, a central manda uma patrulha", diz José Antônio Caetano, da Haganá. (VQG)
Quadrilha faz arrastão em prédio na Bela Vista
WILLIAM CARDOSO
DO "AGORA"
Uma quadrilha manteve moradores reféns e fez um arrastão anteontem em um condomínio na rua Pamplona, na Bela Vista (região central de SP). Os bandidos assaltaram dois apartamentos e levaram dinheiro, equipamentos eletrônicos, joias e roupas das vítimas, que ficaram sob a mira de armas.
A polícia ainda não tem pistas que levem aos criminosos. O prédio não tem circuito interno de câmeras.
Os bandidos aproveitaram a entrada de um morador na garagem e passaram em seguida num New Beetle cinza, sem ser impedidos.
Na garagem, renderam um engenheiro de 42 anos e seguiram para o apartamento no nono andar, onde estava a mãe da vítima, de 69 anos.
O bando obrigou mãe e filho a abrir o cofre, de onde foram levados euros, dólares e joias, entre outros, e ameaçou o engenheiro com uma tesoura. "Um deles disse: "Me dá o dedo. Vou cortá-lo se não disser onde está o resto [do dinheiro]". Falei que não tinha mais nada, que até o cofre estava aberto", contou.
As vítimas foram então mantidas reféns na casa de máquinas, sob a guarda de um dos criminosos.
Os três bandidos restantes se dividiram. Um manteve o porteiro refém e outro rendeu um engenheiro de 52 anos e um representante comercial de 44, que aguardavam um amigo com a porta aberta, no primeiro andar. O terceiro abordou um administrador de 33 anos, que faria a visita. As vítimas ficaram de joelhos, enquanto o grupo roubava o apartamento.
Os moradores ainda foram obrigados a carregar malas com o material roubado até a garagem, onde os bandidos fugiram com o New Beetle.
Os apartamentos no condomínio têm três dormitórios e são avaliados em R$ 400 mil. Para o engenheiro de 42 anos, o assalto deixou uma lição. "A entrada aqui é realmente falha. Em um descuido, tudo aconteceu."
DO "AGORA"
Uma quadrilha manteve moradores reféns e fez um arrastão anteontem em um condomínio na rua Pamplona, na Bela Vista (região central de SP). Os bandidos assaltaram dois apartamentos e levaram dinheiro, equipamentos eletrônicos, joias e roupas das vítimas, que ficaram sob a mira de armas.
A polícia ainda não tem pistas que levem aos criminosos. O prédio não tem circuito interno de câmeras.
Os bandidos aproveitaram a entrada de um morador na garagem e passaram em seguida num New Beetle cinza, sem ser impedidos.
Na garagem, renderam um engenheiro de 42 anos e seguiram para o apartamento no nono andar, onde estava a mãe da vítima, de 69 anos.
O bando obrigou mãe e filho a abrir o cofre, de onde foram levados euros, dólares e joias, entre outros, e ameaçou o engenheiro com uma tesoura. "Um deles disse: "Me dá o dedo. Vou cortá-lo se não disser onde está o resto [do dinheiro]". Falei que não tinha mais nada, que até o cofre estava aberto", contou.
As vítimas foram então mantidas reféns na casa de máquinas, sob a guarda de um dos criminosos.
Os três bandidos restantes se dividiram. Um manteve o porteiro refém e outro rendeu um engenheiro de 52 anos e um representante comercial de 44, que aguardavam um amigo com a porta aberta, no primeiro andar. O terceiro abordou um administrador de 33 anos, que faria a visita. As vítimas ficaram de joelhos, enquanto o grupo roubava o apartamento.
Os moradores ainda foram obrigados a carregar malas com o material roubado até a garagem, onde os bandidos fugiram com o New Beetle.
Os apartamentos no condomínio têm três dormitórios e são avaliados em R$ 400 mil. Para o engenheiro de 42 anos, o assalto deixou uma lição. "A entrada aqui é realmente falha. Em um descuido, tudo aconteceu."
Higienópolis se "blinda" contra arrastões
No bairro nobre de SP, há blindagem de guarita em quase todos os prédios; na cidade, setor cresce 20% ao ano
Especialista alerta que preparo de funcionários é mais decisivo para evitar assalto em grande parte dos casos
VINÍCIUS QUEIROZ GALVÃO
DE SÃO PAULO
Folha de S. Paulo
Quem passa pelas ruas de Higienópolis, bairro nobre da região central de São Paulo, percebe a diferença.
Em boa parte das ruas, há ao menos uma ou duas guaritas em reforma. Não que elas passem por um retoque estético: estão sendo blindadas.
São dez em construção ou inauguradas há menos de dois meses nas ruas São Vicente de Paula, Brasílio Machado, Gabriel dos Santos, Maranhão e Rio de Janeiro.
Para se adequar à segurança, a maioria dos prédios têm mudado a fachada para construir novas guaritas com recuos e gaiolas, o mesmo sistema de presídios.
O custo varia entre R$ 40 mil e R$ 80 mil.
Segundo a Abrablin (Associação Brasileira de Blindagem), 80% dos prédios de alto padrão do bairro já têm guaritas à prova de balas. E o crescimento do setor em toda a cidade é de 20% ao ano.
"Os que ainda não são estão se blindando por causa dos assaltos na região. Junto com o Morumbi, Higienópolis é o bairro onde mais fazemos blindagens de guaritas", afirma Emerson Mendonça, da Abrablin.
Hoje há 20 empresas do setor em SP. Há dez anos, eram cinco. "Quando um prédio é roubado, ao menos uns quatro em volta solicitam a blindagem", diz Carlos Barbosa, diretor da Blindaço.
A Secretaria da Segurança Pública não divulga a distribuição da criminalidade por bairros, mas dados divulgados pela Folha há dois anos mostravam que os crimes contra o patrimônio concentram-se na região central e em bairros mais ricos, como é o caso de Higienópolis.
Um dos casos recentes foi o assalto à loja Montblanc do shopping Higienópolis.
Com temor de novas ações, há empresas que exigem a blindagem das guaritas antes de assumir a vigilância do prédio. "A primeira pessoa a precisar de segurança num prédio é o porteiro, não o morador", diz José Antônio Caetano, da Haganá, empresa que faz a segurança de 200 prédios no bairro.
"A blindagem é necessária, mas a segurança é relativa. Entram até em bancos, então não vai ser o meu prédio uma fortaleza", diz a síndica Iona Sznajder.
"Antigamente não existia ladrão e eu trabalhava com a portaria aberta, nem havia guarita aqui", diz José Macedo, zelador do mesmo prédio em Higienópolis há 31 anos.
"O problema não é a espessura dos vidros, mas a qualificação dos porteiros, que abre do mesmo jeito porque quem entra parece socialmente superior a ele", diz o coronel José Vicente da Silva, especialista no tema.
Colaborou ROGÉRIO PAGNAN
Especialista alerta que preparo de funcionários é mais decisivo para evitar assalto em grande parte dos casos
VINÍCIUS QUEIROZ GALVÃO
DE SÃO PAULO
Folha de S. Paulo
Quem passa pelas ruas de Higienópolis, bairro nobre da região central de São Paulo, percebe a diferença.
Em boa parte das ruas, há ao menos uma ou duas guaritas em reforma. Não que elas passem por um retoque estético: estão sendo blindadas.
São dez em construção ou inauguradas há menos de dois meses nas ruas São Vicente de Paula, Brasílio Machado, Gabriel dos Santos, Maranhão e Rio de Janeiro.
Para se adequar à segurança, a maioria dos prédios têm mudado a fachada para construir novas guaritas com recuos e gaiolas, o mesmo sistema de presídios.
O custo varia entre R$ 40 mil e R$ 80 mil.
Segundo a Abrablin (Associação Brasileira de Blindagem), 80% dos prédios de alto padrão do bairro já têm guaritas à prova de balas. E o crescimento do setor em toda a cidade é de 20% ao ano.
"Os que ainda não são estão se blindando por causa dos assaltos na região. Junto com o Morumbi, Higienópolis é o bairro onde mais fazemos blindagens de guaritas", afirma Emerson Mendonça, da Abrablin.
Hoje há 20 empresas do setor em SP. Há dez anos, eram cinco. "Quando um prédio é roubado, ao menos uns quatro em volta solicitam a blindagem", diz Carlos Barbosa, diretor da Blindaço.
A Secretaria da Segurança Pública não divulga a distribuição da criminalidade por bairros, mas dados divulgados pela Folha há dois anos mostravam que os crimes contra o patrimônio concentram-se na região central e em bairros mais ricos, como é o caso de Higienópolis.
Um dos casos recentes foi o assalto à loja Montblanc do shopping Higienópolis.
Com temor de novas ações, há empresas que exigem a blindagem das guaritas antes de assumir a vigilância do prédio. "A primeira pessoa a precisar de segurança num prédio é o porteiro, não o morador", diz José Antônio Caetano, da Haganá, empresa que faz a segurança de 200 prédios no bairro.
"A blindagem é necessária, mas a segurança é relativa. Entram até em bancos, então não vai ser o meu prédio uma fortaleza", diz a síndica Iona Sznajder.
"Antigamente não existia ladrão e eu trabalhava com a portaria aberta, nem havia guarita aqui", diz José Macedo, zelador do mesmo prédio em Higienópolis há 31 anos.
"O problema não é a espessura dos vidros, mas a qualificação dos porteiros, que abre do mesmo jeito porque quem entra parece socialmente superior a ele", diz o coronel José Vicente da Silva, especialista no tema.
Colaborou ROGÉRIO PAGNAN
quinta-feira, 17 de junho de 2010
Falsos condomínios na mira do MP
O Ministério Público Estadual criou uma força-tarefa com promotores das áreas criminal, do consumidor, habitação e urbanismo, defesa do patrimônio público e de fundações para reprimir falsos condomínios ou loteamentos fechados em todo o Estado.
Administradoras desses espaços, não concebidos fechados, cercam o local, colocam guaritas impedindo a entrada da população e passam a cobrar taxas de condomínio ou de conservação contra a vontade expressa de moradores e proprietários não associados às entidades em troca de serviços de limpeza e de segurança não contratados.
Segundo o coordenador da área de Urbanismo do MP, Ivan Carneiro Castanheiro, esses loteamentos violam o direito de ir e vir da população, em geral, por restringir o acesso ao interior dos núcleos habitacionais, além de utilizar áreas e bens públicos. “Em muitos casos, esses espaços não nasceram fechados. Ao serem cercados, incluíram praças e equipamentos públicos dentro”, explica o promotor Castanheiro.
O Conselho Superior do MP também recomendou que os promotores investiguem ações de áreas e bens públicos em favor de associações de moradores que contratam as administradoras para gerenciar os falsos condomínios. Com essa prática, segundo Castanheiro, eventualmente, podem ter sido cometidos atos ilícitos como prática de segurança armada sem autorização legal, cobranças por meio de ameaças ou constrangimento ilegal.
Em três decisões ocorridas em março, a Justiça decidiu que muros, guaritas e cancelas de dois condomínios irregulares de classe média, no interior, deveriam ser derrubados.
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) determinou no último dia 23 que a administradora do C.R.P., no distrito de Bonfim Paulista, em Ribeirão Preto, desobstrua o acesso a ruas, praças e áreas verdes em 120 dias. O local surgiu por meio de loteamento, que ganhou ares de condomínio fechado depois que a associação de moradores passou a controlar a entrada. O condomínio custa R$ 320 por mês.
Já em Piracicaba, o Condomínio S.R., de alto padrão, também vai ter de colocar abaixo os muros, segundo decisão da Justiça. Na capital, o juiz José da Ponte Neto, da Fazenda Pública atendeu pedido do MP e decidiu que a administradora do loteamento J.das V., no Butantã, zona oeste - formado por cerca de 300 casas de classe média - está proibida de cobrar taxa de administração dos moradores desde o último dia 3. Os moradores pagavam R$ 240 por mês.
Fonte: Jornal da Tarde
Administradoras desses espaços, não concebidos fechados, cercam o local, colocam guaritas impedindo a entrada da população e passam a cobrar taxas de condomínio ou de conservação contra a vontade expressa de moradores e proprietários não associados às entidades em troca de serviços de limpeza e de segurança não contratados.
Segundo o coordenador da área de Urbanismo do MP, Ivan Carneiro Castanheiro, esses loteamentos violam o direito de ir e vir da população, em geral, por restringir o acesso ao interior dos núcleos habitacionais, além de utilizar áreas e bens públicos. “Em muitos casos, esses espaços não nasceram fechados. Ao serem cercados, incluíram praças e equipamentos públicos dentro”, explica o promotor Castanheiro.
O Conselho Superior do MP também recomendou que os promotores investiguem ações de áreas e bens públicos em favor de associações de moradores que contratam as administradoras para gerenciar os falsos condomínios. Com essa prática, segundo Castanheiro, eventualmente, podem ter sido cometidos atos ilícitos como prática de segurança armada sem autorização legal, cobranças por meio de ameaças ou constrangimento ilegal.
Em três decisões ocorridas em março, a Justiça decidiu que muros, guaritas e cancelas de dois condomínios irregulares de classe média, no interior, deveriam ser derrubados.
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) determinou no último dia 23 que a administradora do C.R.P., no distrito de Bonfim Paulista, em Ribeirão Preto, desobstrua o acesso a ruas, praças e áreas verdes em 120 dias. O local surgiu por meio de loteamento, que ganhou ares de condomínio fechado depois que a associação de moradores passou a controlar a entrada. O condomínio custa R$ 320 por mês.
Já em Piracicaba, o Condomínio S.R., de alto padrão, também vai ter de colocar abaixo os muros, segundo decisão da Justiça. Na capital, o juiz José da Ponte Neto, da Fazenda Pública atendeu pedido do MP e decidiu que a administradora do loteamento J.das V., no Butantã, zona oeste - formado por cerca de 300 casas de classe média - está proibida de cobrar taxa de administração dos moradores desde o último dia 3. Os moradores pagavam R$ 240 por mês.
Fonte: Jornal da Tarde
quarta-feira, 9 de junho de 2010
Novo Código Civil
Novo Código Civil (NCC) "CAPÍTULO VII Do Condomínio Edilício". Entrou em vigor em 11/01/2003. Alterada pela 10.931/04
CAPÍTULO VII
Do Condomínio Edilício
SEÇÃO I
Disposições Gerais
Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.
§ 1º. As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários.
§ 2º. O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.
§ 3º. A fração ideal no solo e nas outras partes comuns é proporcional ao valor da unidade imobiliária, o qual se calcula em relação ao conjunto da edificação. (Revogada pela lei 10.931/04)
§ 3o A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio. (lei 10.931/04)
§ 4º. Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público.
§ 5º. O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio.
Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:
I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;
II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;
III - o fim a que as unidades se destinam
Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.
Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no Art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:
I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
II - sua forma de administração;
III - a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;
IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;
V - o regimento interno.
§ 1º. A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular.
§ 2º. São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.
Art. 1.335. São direitos do condômino:
I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;
III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.
Art. 1.336. São deveres do condômino:
I - Contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais; (Revogada pela lei 10.931/04)
I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (lei 10.931/04)
II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
§ 1º. O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.
§ 2º. O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.
Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.
Art. 1.338. Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores.
Art. 1.339. Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias.
§ 1º. Nos casos deste artigo é proibido alienar ou gravar os bens em separado.
§ 2º. É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembléia geral.
Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.
Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:
I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;
II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos.
§ 1º. As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.
§ 2º. Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembléia, que deverá ser convocada imediatamente.
§ 3º. Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembléia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.
§ 4º. O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.
Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.
Art. 1.343. A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos.
Art. 1.344. Ao proprietário do terraço de cobertura incumbem as despesas da sua conservação, de modo que não haja danos às unidades imobiliárias inferiores.
Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.
Art. 1.346. É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial.
SEÇÃO II
Da Administração do Condomínio
Art. 1.347. A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.
Art. 1.348. Compete ao síndico:
I - convocar a assembléia dos condôminos;
II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III - dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;
IX - realizar o seguro da edificação.
§ 1º. Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º. O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
Art. 1.349. A assembléia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2º. do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.
Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.
§ 1º. Se o síndico não convocar a assembléia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.
§ 2º. Se a assembléia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.
Art. 1.351. Depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos a alteração da convenção e do regimento interno; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende de aprovação pela unanimidade dos condôminos. (Revogada pela lei 10.931/04)
Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos. (lei 10.931/04)
Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembléia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.
Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.
Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembléia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial.
Art. 1.354. A assembléia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.
Art. 1.355. Assembléias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.
Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembléia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.
SEÇÃO III
Da Extinção do Condomínio
Art. 1.357. Se a edificação for total ou consideravelmente destruída, ou ameace ruína, os condôminos deliberarão em assembléia sobre a reconstrução, ou venda, por votos que representem metade mais uma das frações ideais.
§ 1º. Deliberada a reconstrução, poderá o condômino eximir-se do pagamento das despesas respectivas, alienando os seus direitos a outros condôminos, mediante avaliação judicial.
§ 2º. Realizada a venda, em que se preferirá, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, será repartido o apurado entre os condôminos, proporcionalmente ao valor das suas unidades imobiliárias.
Art. 1.358. Se ocorrer desapropriação, a indenização será repartida na proporção a que se refere o § 2º. do artigo antecedente.
Art. 1.368 -A. As demais espécies de propriedade fiduciária ou de titularidade fiduciária submetem-se à disciplina específica das respectivas leis especiais, somente se aplicando as disposições deste Código naquilo que não for incompatível com a legislação especial. (lei 10.931/04)
CAPÍTULO VII
Do Condomínio Edilício
SEÇÃO I
Disposições Gerais
Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.
§ 1º. As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários.
§ 2º. O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.
§ 3º. A fração ideal no solo e nas outras partes comuns é proporcional ao valor da unidade imobiliária, o qual se calcula em relação ao conjunto da edificação. (Revogada pela lei 10.931/04)
§ 3o A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio. (lei 10.931/04)
§ 4º. Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público.
§ 5º. O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio.
Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:
I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;
II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;
III - o fim a que as unidades se destinam
Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.
Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no Art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:
I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
II - sua forma de administração;
III - a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;
IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;
V - o regimento interno.
§ 1º. A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular.
§ 2º. São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.
Art. 1.335. São direitos do condômino:
I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;
III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.
Art. 1.336. São deveres do condômino:
I - Contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais; (Revogada pela lei 10.931/04)
I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (lei 10.931/04)
II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
§ 1º. O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.
§ 2º. O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.
Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.
Art. 1.338. Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores.
Art. 1.339. Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias.
§ 1º. Nos casos deste artigo é proibido alienar ou gravar os bens em separado.
§ 2º. É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembléia geral.
Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.
Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:
I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;
II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos.
§ 1º. As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.
§ 2º. Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembléia, que deverá ser convocada imediatamente.
§ 3º. Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembléia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.
§ 4º. O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.
Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.
Art. 1.343. A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos.
Art. 1.344. Ao proprietário do terraço de cobertura incumbem as despesas da sua conservação, de modo que não haja danos às unidades imobiliárias inferiores.
Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.
Art. 1.346. É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial.
SEÇÃO II
Da Administração do Condomínio
Art. 1.347. A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.
Art. 1.348. Compete ao síndico:
I - convocar a assembléia dos condôminos;
II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III - dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;
IX - realizar o seguro da edificação.
§ 1º. Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º. O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
Art. 1.349. A assembléia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2º. do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.
Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.
§ 1º. Se o síndico não convocar a assembléia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.
§ 2º. Se a assembléia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.
Art. 1.351. Depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos a alteração da convenção e do regimento interno; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende de aprovação pela unanimidade dos condôminos. (Revogada pela lei 10.931/04)
Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos. (lei 10.931/04)
Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembléia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.
Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.
Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembléia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial.
Art. 1.354. A assembléia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.
Art. 1.355. Assembléias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.
Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembléia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.
SEÇÃO III
Da Extinção do Condomínio
Art. 1.357. Se a edificação for total ou consideravelmente destruída, ou ameace ruína, os condôminos deliberarão em assembléia sobre a reconstrução, ou venda, por votos que representem metade mais uma das frações ideais.
§ 1º. Deliberada a reconstrução, poderá o condômino eximir-se do pagamento das despesas respectivas, alienando os seus direitos a outros condôminos, mediante avaliação judicial.
§ 2º. Realizada a venda, em que se preferirá, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, será repartido o apurado entre os condôminos, proporcionalmente ao valor das suas unidades imobiliárias.
Art. 1.358. Se ocorrer desapropriação, a indenização será repartida na proporção a que se refere o § 2º. do artigo antecedente.
Art. 1.368 -A. As demais espécies de propriedade fiduciária ou de titularidade fiduciária submetem-se à disciplina específica das respectivas leis especiais, somente se aplicando as disposições deste Código naquilo que não for incompatível com a legislação especial. (lei 10.931/04)
Dia do Porteiro
Hoje , 09 de Junho , é o dia do profissional que está sempre atento para preservar a segurança dos condôminos e moradores dos condomínios e loteamentos fechados. Aos porteiros os nossos Parabéns .
quinta-feira, 3 de junho de 2010
Condomínio não pode cortar água de inadimplente
O corte de fornecimento de água de condômino inadimplente é ilegal quando a sanção é executada pelo condomínio, e não pela prestadora do serviço público. No entanto, o inadimplente deve pagar o que deve e não tem direito a indenização por dano moral, porque não é lícito onerar, novamente, quem custeou a cota do mau pagador.
Esse foi o entendimento do Tribunal de Justiça de São Paulo para julgar parcialmente procedente uma ação civil. O autor inadimplente questionava a legalidade da cobrança, do corte de fornecimento de água e pretendia ser indenizado pelo condomínio, por eventuais danos morais sofridos.
A 4ª Câmara de Direito Privado disse que a cobrança é legal, mas o corte do fornecimento de água pelo condomínio não tem amparo na legislação. “As sanções ao condômino inadimplente são as previstas em lei, de natureza estritamente pecuniária”, declarou o relator do recurso, desembargador Francisco Loureiro.
A turma julgadora também afastou qualquer possibilidade de indenização por dano moral. Ela entendeu que o autor não sofreu qualquer constrangimento por conta do excesso na forma de cobrança feita pelo condomínio.
Para o relator, o comportamento do condômino em atraso foi “ilícito” e “imoral” ao impor aos demais moradores o dever de custear a parte que lhe cabia nas despesas comuns. “Não se mostra lícito onerar os demais condôminos, que já custeiam a cota do autor, a pagar-lhe danos morais”, completou.
O inadimplente mora em um edifício de apartamentos na comarca de Cajamar-Jundiaí. Diante do número de não pagadores das despesas, os condôminos decidiram, em assembleia, contratar uma empresa para separar, por apartamentos, os registros de água. Os hidrômetros foram instalados, individualizando as contas de consumo que passaram a ser cobrada pelo condomínio, mas esse continuou sendo contribuinte único da Sabesp.
O autor da ação reconheceu que deixou de pagar o condomínio, não por discordar do valor cobrado, mas porque estava desempregado. Como apontou o relator do recurso, não pagou porque não devia, mas por não dispor de dinheiro.
Em primeiro grau, a Justiça paulista julgou extinto o processo, sem conhecimento do mérito, em relação a desconstituição do débito e improcedente o pedido de indenização.
A legalidade do corte do fornecimento de serviços públicos, como água e luz, no caso de falta de pagamento da tarifa, já está pacificada no Superior Tribunal de Justiça. A posição do STJ se ampara na tese da bilateralidade e equilíbrio dos contratos.
Mas o Tribunal de Justiça entendeu que o caso não trata do assunto pacificado no STJ, mas da licitude do comportamento do condomínio, após pagar a tarifa global do edifício à Sabesp, de cortar o fornecimento dos inadimplentes. “Em termos diversos, quem efetua o corte não é a concessionária, que recebe em dia o seu crédito, mas sim o condomínio sub-rogado”, afirmou o desembargador Francisco Loureiro.
Para sustentar seu argumento o relator fez uso do artigo 1.335 do Código Civil, que disciplina os direitos fundamentais dos condôminos, entre eles o uso das áreas e serviços comuns de edifícios e condomínios. O mesmo artigo da norma também disciplina as sanções que devem ser aplicadas aos inadimplentes das despesas a serem rateadas.
“Não há previsão legal e nem se admite como sanção lateral ao inadimplemento das despesas condominiais a vedação ou restrição ao uso do imóvel ou das partes ou serviços comuns da edificação, ainda que previstas na convenção ou regulamento interno, ou aprovadas por assembleia, que não podem afastar norma de ordem pública”, disse o relator ao reconhecer a ilicitude da suspensão do fornecimento de água.
Fonte: Conjur - Fernando Porfírio
Esse foi o entendimento do Tribunal de Justiça de São Paulo para julgar parcialmente procedente uma ação civil. O autor inadimplente questionava a legalidade da cobrança, do corte de fornecimento de água e pretendia ser indenizado pelo condomínio, por eventuais danos morais sofridos.
A 4ª Câmara de Direito Privado disse que a cobrança é legal, mas o corte do fornecimento de água pelo condomínio não tem amparo na legislação. “As sanções ao condômino inadimplente são as previstas em lei, de natureza estritamente pecuniária”, declarou o relator do recurso, desembargador Francisco Loureiro.
A turma julgadora também afastou qualquer possibilidade de indenização por dano moral. Ela entendeu que o autor não sofreu qualquer constrangimento por conta do excesso na forma de cobrança feita pelo condomínio.
Para o relator, o comportamento do condômino em atraso foi “ilícito” e “imoral” ao impor aos demais moradores o dever de custear a parte que lhe cabia nas despesas comuns. “Não se mostra lícito onerar os demais condôminos, que já custeiam a cota do autor, a pagar-lhe danos morais”, completou.
O inadimplente mora em um edifício de apartamentos na comarca de Cajamar-Jundiaí. Diante do número de não pagadores das despesas, os condôminos decidiram, em assembleia, contratar uma empresa para separar, por apartamentos, os registros de água. Os hidrômetros foram instalados, individualizando as contas de consumo que passaram a ser cobrada pelo condomínio, mas esse continuou sendo contribuinte único da Sabesp.
O autor da ação reconheceu que deixou de pagar o condomínio, não por discordar do valor cobrado, mas porque estava desempregado. Como apontou o relator do recurso, não pagou porque não devia, mas por não dispor de dinheiro.
Em primeiro grau, a Justiça paulista julgou extinto o processo, sem conhecimento do mérito, em relação a desconstituição do débito e improcedente o pedido de indenização.
A legalidade do corte do fornecimento de serviços públicos, como água e luz, no caso de falta de pagamento da tarifa, já está pacificada no Superior Tribunal de Justiça. A posição do STJ se ampara na tese da bilateralidade e equilíbrio dos contratos.
Mas o Tribunal de Justiça entendeu que o caso não trata do assunto pacificado no STJ, mas da licitude do comportamento do condomínio, após pagar a tarifa global do edifício à Sabesp, de cortar o fornecimento dos inadimplentes. “Em termos diversos, quem efetua o corte não é a concessionária, que recebe em dia o seu crédito, mas sim o condomínio sub-rogado”, afirmou o desembargador Francisco Loureiro.
Para sustentar seu argumento o relator fez uso do artigo 1.335 do Código Civil, que disciplina os direitos fundamentais dos condôminos, entre eles o uso das áreas e serviços comuns de edifícios e condomínios. O mesmo artigo da norma também disciplina as sanções que devem ser aplicadas aos inadimplentes das despesas a serem rateadas.
“Não há previsão legal e nem se admite como sanção lateral ao inadimplemento das despesas condominiais a vedação ou restrição ao uso do imóvel ou das partes ou serviços comuns da edificação, ainda que previstas na convenção ou regulamento interno, ou aprovadas por assembleia, que não podem afastar norma de ordem pública”, disse o relator ao reconhecer a ilicitude da suspensão do fornecimento de água.
Fonte: Conjur - Fernando Porfírio
Assinar:
Postagens (Atom)