Questões polêmicas condominiais, esclarecimentos de dúvidas jurídicas e apresentação de casos integraram a programação do Workshop Civil, no segundo dia do evento
A área jurídica do Secovi-SP é uma das mais requisitadas por síndicos e administradores em busca de orientação e esclarecimento de dúvidas. As questões condominiais representam cerca de 80% das consultas atendidas diariamente e serviram como base para a palestra “Sete Temas Polêmicos na Administração Condominial”, apresentada pelo advogado João Paulo Rossi Paschoal, assessor jurídico do Sindicato, dia 18/6, dentro da programação do Enacon Secovi 2010.
“O Condomínios Visto Sob Três Ângulos”, assunto abordado pelo advogado e jornalista Daphinis Citti de Lauro, completou a programação de palestras do Workshop Civil – Visão Geral das Demandas do Condomínio no Dia a Dia e seu Esclarecimento Jurídico, que abriu os trabalhos do segundo dia do evento. “Profissionais do setor fizeram uma parada técnica em suas atividades nas empresas para compartilhar importantes informações”, destacou a coordenadora dos trabalhos, Mariângela Iamondi Machado, diretora do Secovi-SP. “Vale destacar a presença não só de participantes da Capital, mas também de diversas regiões da Grande São Paulo, do Interior e de outros Estados, que estão aqui como parceiros, em busca de atualização, e não como concorrentes.”
Polêmicas
Das sete questões polêmicas selecionadas, Paschoal começou por aquela que considera “a mais tranqüila”, envolvendo a cobrança de gratificação natalina por parte da administradora de condomínios. É admitida, disse, desde que acordada entre as partes e prevista em contrato, o que geralmente não é feito pela empresa. “Não se concebe mais um prestador de serviços que não faça um contrato claro, amplo, honesto”, acentuou.
Como substituir a administradora é outro tema recorrente nas consultas e, conforme o assessor, que requer dois atos independentes e complexos. A rescisão da antiga empresa consta das atribuições do síndico, já que a confiança rege a relação entre ambos. Já a nova contratação depende de homologação da assembleia. Apenas em regime de urgência, recomenda-se a contratação sem prévia aprovação.
Bastante polêmica, na avaliação de Paschoal, é a posição da administradora diante da destituição do síndico. “O Código Civil prevê três situações passíveis de destituição: falta de prestação de contas, prática de irregularidades e má gestão. Se a relação entre ambos é de confiança, a empresa deve se manter neutra durante a assembleia.
O advogado relacionou ainda a existência ou não de solidariedade entre a administradora e síndico, o conceito de síndico profissional e a possibilidade de incluir cláusula penal no contrato de prestação de serviços.
E encerrou com a sétima e última questão polêmica: como lidar com o cliente (síndico) que não acata as orientações legais e técnicas repassadas pela empresa? “Identificado o problema, entendo que a administradora deve alertar o síndico, inclusive por meio de documento escrito (e-mail, carta, etc). Cabe a ela, como orientadora, apresentar as explicações técnicas e esclarecer que não pode compactuar com iniciativas em desacordo com a lei.”
“O Condomínio Visto Sob Três Ângulos”
Daphinis Citti de Lauro focou sua apresentação em aspectos distintos: 1) o condomínio e as administradoras; 2) o condomínio e os condôminos; 3) o condomínio e o Judiciário. Antes, porém, defendeu que o novo Código Civil é a lei que regula o condomínio edilício, sucedeu a Lei 4.591/64 e é utilizada de forma subsidiária na administração de loteamentos fechados.
No tocante ao primeiro quesito, falou sobre a relação de consumo na prestação de serviços, o que requer a aplicação do Código de Defesa do Consumidor. Tratou ainda das cláusulas abusivas e reforçou a importância do relacionamento honesto e baseado em princípios éticos entre a administradora e o cliente.
Sobre o condomínio e os condôminos, Daphinis escolheu alguns temas pontuais, como a Lei Antifumo. Ex-fumante e contra o cigarro, considera a lei inconstitucional. “A Constituição Federal, em seu artigo 5º, diz que a casa é inviolável. Além disso, áreas comuns e unidade habitacional são inseparáveis. Assim, a penalidade não pode ser imposta.” Divulgação de inadimplentes está incluída nessa lista, assim como a responsabilidade sobre objetos jogados por condôminos, protesto de boletos condominiais e condômino antissocial.
O condomínio e o Judiciário é o terceiro aspecto abordado pelo advogado, que sugere a criação de Varas Especializadas de Condomínios e Loteamentos Fechados para agilizar processos. “Oitenta por centro da demora ocorre em virtude da falta de informatização e de condições nos cartórios e Fóruns. São Paulo tem cerca de 18 milhões de processos em andamento e a falta de conhecimento da realidade dos condomínios demanda recursos e maior morosidade na tramitação”, relata. E questiona “se há Varas da Infância, do Idoso, de Direito Ambiental e outras, por que não criar uma específica para condomínios e loteamentos fechados?”.
Exemplos e debates
Os problemas mais comuns na administração condominial compuseram a apresentação de caso feita por Márcia Romão, gerente da Relacionamento com o Cliente da Lello. “Demandas do dia a dia são muitas, mas separei as três mais recorrentes”, afirmou. São elas: medição individualizada de água e outros serviços – importante saber que essa demanda existe, dá trabalho e deve ser incluída nos contratos; reembolso do síndico – assunto delicado, que requer atenção da administradora; e divulgação dos inadimplentes – fundamental a empresa conhecer o assunto, saber como se posicionar e orientar o cliente sobre eventuais consequências e benefícios da medida.
Na sequência, Márcia e os palestrantes responderam perguntas do público e participaram de debates mediados por Marco Cesar Braga Gubeissi e Marcelo Moreira Duarte, membros da vice-presidência de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP.
Fonte : secovi.com.br
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