Retrofit consiste em conservar a estrutura original do edifício, acrescentando a ela materiais e equipamentos modernos.
- O Retrofit difere substancialmente da simples restauração, que consiste na restituição do imóvel à sua condição original, ou da reforma, que visa à introdução de melhorias, sem compromisso com suas características anteriores
- Surgido na Europa e nos Estados Unidos, o Retrofit tem o objetivo de revitalizar antigos edifícios, aumentando sua vida útil, por meio da incorporação de tecnologias modernas e utilização de materiais avançados
- Nesses países, a rígida legislação não permitiu que o rico acervo arquitetônico fosse substituído
- Isso abriu espaço para o surgimento do Retrofit, que preserva o patrimônio histórico, ao mesmo tempo em que permite a utilização adequada do imóvel
- No Brasil, a demanda para o Retrofit aumentou nos últimos anos não apenas por causa da preocupação crescente com o patrimônio histórico, como também por ser uma opção de conservação e melhoria do patrimônio em áreas de potencial construtivo esgotado, como as regiões centrais de algumas metrópoles.
- Por outro lado, além de ter custos mais atraentes em relação à construção, na maioria dos casos, o Retrofit também apresenta vantagens em relação à reforma ou restauração, pois combina caracacterísticas destes dois, trazendo avanços tecnológicos sem desfigurar os projetos arquitetôniocos originais
Quando fazer ?
- Quando a recuperação reduz custo em comparação a uma construção nova
- Quando, no caso de uma edificação histórica, essa intervenção cria condições para novas funções e facilita o seu uso
Em qualquer uma dessas situações, o Retrofit tem o sentido da renovação, diz o SECOVI, onde o Retrofit exige que se encontrem soluções integrais para as fachadas, instalações, elevadores, proteção contra incêndio e outros itens
- O Retrofit deve buscar a eficiência, pois é mais difícil do que iniciar uma obra, por conta das limitações físicas da antiga estrutura
- A redução do prazo e a adequação geográfica do imóvel servem de estímulo à adoção dessa prática
Fonte : Sindiconet
terça-feira, 22 de junho de 2010
sexta-feira, 18 de junho de 2010
Sistema integra câmeras entre prédios vizinhos
Folha de S. Paulo
DE SÃO PAULO
Da guarita de um prédio de Higienópolis, o porteiro Antônio Nascimento da Silva tem a visão além do alcance. Numa TV, vê as imagens das câmeras de vigilância do próprio condomínio; noutra, as de quatro edifícios vizinhos.
Com um rádio, Silva alerta os demais zeladores sobre carros ou sujeitos estranhos de forma suspeita.
"Integro os prédios da frente e do lado. Quando um deles é assalto, o outro pode ligar para a polícia sem correr riscos de vida", diz Hubert Gebara, diretor do Grupo Hubert.
Em outros prédios, as câmeras ficam on-line com a empresa de segurança. A inovação é para evitar que, em caso de assalto, os ladrões levem fitas ou DVDs com as gravações.
"Se a guarita é aberta ou a transmissão é cortada, a central manda uma patrulha", diz José Antônio Caetano, da Haganá. (VQG)
DE SÃO PAULO
Da guarita de um prédio de Higienópolis, o porteiro Antônio Nascimento da Silva tem a visão além do alcance. Numa TV, vê as imagens das câmeras de vigilância do próprio condomínio; noutra, as de quatro edifícios vizinhos.
Com um rádio, Silva alerta os demais zeladores sobre carros ou sujeitos estranhos de forma suspeita.
"Integro os prédios da frente e do lado. Quando um deles é assalto, o outro pode ligar para a polícia sem correr riscos de vida", diz Hubert Gebara, diretor do Grupo Hubert.
Em outros prédios, as câmeras ficam on-line com a empresa de segurança. A inovação é para evitar que, em caso de assalto, os ladrões levem fitas ou DVDs com as gravações.
"Se a guarita é aberta ou a transmissão é cortada, a central manda uma patrulha", diz José Antônio Caetano, da Haganá. (VQG)
Quadrilha faz arrastão em prédio na Bela Vista
WILLIAM CARDOSO
DO "AGORA"
Uma quadrilha manteve moradores reféns e fez um arrastão anteontem em um condomínio na rua Pamplona, na Bela Vista (região central de SP). Os bandidos assaltaram dois apartamentos e levaram dinheiro, equipamentos eletrônicos, joias e roupas das vítimas, que ficaram sob a mira de armas.
A polícia ainda não tem pistas que levem aos criminosos. O prédio não tem circuito interno de câmeras.
Os bandidos aproveitaram a entrada de um morador na garagem e passaram em seguida num New Beetle cinza, sem ser impedidos.
Na garagem, renderam um engenheiro de 42 anos e seguiram para o apartamento no nono andar, onde estava a mãe da vítima, de 69 anos.
O bando obrigou mãe e filho a abrir o cofre, de onde foram levados euros, dólares e joias, entre outros, e ameaçou o engenheiro com uma tesoura. "Um deles disse: "Me dá o dedo. Vou cortá-lo se não disser onde está o resto [do dinheiro]". Falei que não tinha mais nada, que até o cofre estava aberto", contou.
As vítimas foram então mantidas reféns na casa de máquinas, sob a guarda de um dos criminosos.
Os três bandidos restantes se dividiram. Um manteve o porteiro refém e outro rendeu um engenheiro de 52 anos e um representante comercial de 44, que aguardavam um amigo com a porta aberta, no primeiro andar. O terceiro abordou um administrador de 33 anos, que faria a visita. As vítimas ficaram de joelhos, enquanto o grupo roubava o apartamento.
Os moradores ainda foram obrigados a carregar malas com o material roubado até a garagem, onde os bandidos fugiram com o New Beetle.
Os apartamentos no condomínio têm três dormitórios e são avaliados em R$ 400 mil. Para o engenheiro de 42 anos, o assalto deixou uma lição. "A entrada aqui é realmente falha. Em um descuido, tudo aconteceu."
DO "AGORA"
Uma quadrilha manteve moradores reféns e fez um arrastão anteontem em um condomínio na rua Pamplona, na Bela Vista (região central de SP). Os bandidos assaltaram dois apartamentos e levaram dinheiro, equipamentos eletrônicos, joias e roupas das vítimas, que ficaram sob a mira de armas.
A polícia ainda não tem pistas que levem aos criminosos. O prédio não tem circuito interno de câmeras.
Os bandidos aproveitaram a entrada de um morador na garagem e passaram em seguida num New Beetle cinza, sem ser impedidos.
Na garagem, renderam um engenheiro de 42 anos e seguiram para o apartamento no nono andar, onde estava a mãe da vítima, de 69 anos.
O bando obrigou mãe e filho a abrir o cofre, de onde foram levados euros, dólares e joias, entre outros, e ameaçou o engenheiro com uma tesoura. "Um deles disse: "Me dá o dedo. Vou cortá-lo se não disser onde está o resto [do dinheiro]". Falei que não tinha mais nada, que até o cofre estava aberto", contou.
As vítimas foram então mantidas reféns na casa de máquinas, sob a guarda de um dos criminosos.
Os três bandidos restantes se dividiram. Um manteve o porteiro refém e outro rendeu um engenheiro de 52 anos e um representante comercial de 44, que aguardavam um amigo com a porta aberta, no primeiro andar. O terceiro abordou um administrador de 33 anos, que faria a visita. As vítimas ficaram de joelhos, enquanto o grupo roubava o apartamento.
Os moradores ainda foram obrigados a carregar malas com o material roubado até a garagem, onde os bandidos fugiram com o New Beetle.
Os apartamentos no condomínio têm três dormitórios e são avaliados em R$ 400 mil. Para o engenheiro de 42 anos, o assalto deixou uma lição. "A entrada aqui é realmente falha. Em um descuido, tudo aconteceu."
Higienópolis se "blinda" contra arrastões
No bairro nobre de SP, há blindagem de guarita em quase todos os prédios; na cidade, setor cresce 20% ao ano
Especialista alerta que preparo de funcionários é mais decisivo para evitar assalto em grande parte dos casos
VINÍCIUS QUEIROZ GALVÃO
DE SÃO PAULO
Folha de S. Paulo
Quem passa pelas ruas de Higienópolis, bairro nobre da região central de São Paulo, percebe a diferença.
Em boa parte das ruas, há ao menos uma ou duas guaritas em reforma. Não que elas passem por um retoque estético: estão sendo blindadas.
São dez em construção ou inauguradas há menos de dois meses nas ruas São Vicente de Paula, Brasílio Machado, Gabriel dos Santos, Maranhão e Rio de Janeiro.
Para se adequar à segurança, a maioria dos prédios têm mudado a fachada para construir novas guaritas com recuos e gaiolas, o mesmo sistema de presídios.
O custo varia entre R$ 40 mil e R$ 80 mil.
Segundo a Abrablin (Associação Brasileira de Blindagem), 80% dos prédios de alto padrão do bairro já têm guaritas à prova de balas. E o crescimento do setor em toda a cidade é de 20% ao ano.
"Os que ainda não são estão se blindando por causa dos assaltos na região. Junto com o Morumbi, Higienópolis é o bairro onde mais fazemos blindagens de guaritas", afirma Emerson Mendonça, da Abrablin.
Hoje há 20 empresas do setor em SP. Há dez anos, eram cinco. "Quando um prédio é roubado, ao menos uns quatro em volta solicitam a blindagem", diz Carlos Barbosa, diretor da Blindaço.
A Secretaria da Segurança Pública não divulga a distribuição da criminalidade por bairros, mas dados divulgados pela Folha há dois anos mostravam que os crimes contra o patrimônio concentram-se na região central e em bairros mais ricos, como é o caso de Higienópolis.
Um dos casos recentes foi o assalto à loja Montblanc do shopping Higienópolis.
Com temor de novas ações, há empresas que exigem a blindagem das guaritas antes de assumir a vigilância do prédio. "A primeira pessoa a precisar de segurança num prédio é o porteiro, não o morador", diz José Antônio Caetano, da Haganá, empresa que faz a segurança de 200 prédios no bairro.
"A blindagem é necessária, mas a segurança é relativa. Entram até em bancos, então não vai ser o meu prédio uma fortaleza", diz a síndica Iona Sznajder.
"Antigamente não existia ladrão e eu trabalhava com a portaria aberta, nem havia guarita aqui", diz José Macedo, zelador do mesmo prédio em Higienópolis há 31 anos.
"O problema não é a espessura dos vidros, mas a qualificação dos porteiros, que abre do mesmo jeito porque quem entra parece socialmente superior a ele", diz o coronel José Vicente da Silva, especialista no tema.
Colaborou ROGÉRIO PAGNAN
Especialista alerta que preparo de funcionários é mais decisivo para evitar assalto em grande parte dos casos
VINÍCIUS QUEIROZ GALVÃO
DE SÃO PAULO
Folha de S. Paulo
Quem passa pelas ruas de Higienópolis, bairro nobre da região central de São Paulo, percebe a diferença.
Em boa parte das ruas, há ao menos uma ou duas guaritas em reforma. Não que elas passem por um retoque estético: estão sendo blindadas.
São dez em construção ou inauguradas há menos de dois meses nas ruas São Vicente de Paula, Brasílio Machado, Gabriel dos Santos, Maranhão e Rio de Janeiro.
Para se adequar à segurança, a maioria dos prédios têm mudado a fachada para construir novas guaritas com recuos e gaiolas, o mesmo sistema de presídios.
O custo varia entre R$ 40 mil e R$ 80 mil.
Segundo a Abrablin (Associação Brasileira de Blindagem), 80% dos prédios de alto padrão do bairro já têm guaritas à prova de balas. E o crescimento do setor em toda a cidade é de 20% ao ano.
"Os que ainda não são estão se blindando por causa dos assaltos na região. Junto com o Morumbi, Higienópolis é o bairro onde mais fazemos blindagens de guaritas", afirma Emerson Mendonça, da Abrablin.
Hoje há 20 empresas do setor em SP. Há dez anos, eram cinco. "Quando um prédio é roubado, ao menos uns quatro em volta solicitam a blindagem", diz Carlos Barbosa, diretor da Blindaço.
A Secretaria da Segurança Pública não divulga a distribuição da criminalidade por bairros, mas dados divulgados pela Folha há dois anos mostravam que os crimes contra o patrimônio concentram-se na região central e em bairros mais ricos, como é o caso de Higienópolis.
Um dos casos recentes foi o assalto à loja Montblanc do shopping Higienópolis.
Com temor de novas ações, há empresas que exigem a blindagem das guaritas antes de assumir a vigilância do prédio. "A primeira pessoa a precisar de segurança num prédio é o porteiro, não o morador", diz José Antônio Caetano, da Haganá, empresa que faz a segurança de 200 prédios no bairro.
"A blindagem é necessária, mas a segurança é relativa. Entram até em bancos, então não vai ser o meu prédio uma fortaleza", diz a síndica Iona Sznajder.
"Antigamente não existia ladrão e eu trabalhava com a portaria aberta, nem havia guarita aqui", diz José Macedo, zelador do mesmo prédio em Higienópolis há 31 anos.
"O problema não é a espessura dos vidros, mas a qualificação dos porteiros, que abre do mesmo jeito porque quem entra parece socialmente superior a ele", diz o coronel José Vicente da Silva, especialista no tema.
Colaborou ROGÉRIO PAGNAN
quinta-feira, 17 de junho de 2010
Falsos condomínios na mira do MP
O Ministério Público Estadual criou uma força-tarefa com promotores das áreas criminal, do consumidor, habitação e urbanismo, defesa do patrimônio público e de fundações para reprimir falsos condomínios ou loteamentos fechados em todo o Estado.
Administradoras desses espaços, não concebidos fechados, cercam o local, colocam guaritas impedindo a entrada da população e passam a cobrar taxas de condomínio ou de conservação contra a vontade expressa de moradores e proprietários não associados às entidades em troca de serviços de limpeza e de segurança não contratados.
Segundo o coordenador da área de Urbanismo do MP, Ivan Carneiro Castanheiro, esses loteamentos violam o direito de ir e vir da população, em geral, por restringir o acesso ao interior dos núcleos habitacionais, além de utilizar áreas e bens públicos. “Em muitos casos, esses espaços não nasceram fechados. Ao serem cercados, incluíram praças e equipamentos públicos dentro”, explica o promotor Castanheiro.
O Conselho Superior do MP também recomendou que os promotores investiguem ações de áreas e bens públicos em favor de associações de moradores que contratam as administradoras para gerenciar os falsos condomínios. Com essa prática, segundo Castanheiro, eventualmente, podem ter sido cometidos atos ilícitos como prática de segurança armada sem autorização legal, cobranças por meio de ameaças ou constrangimento ilegal.
Em três decisões ocorridas em março, a Justiça decidiu que muros, guaritas e cancelas de dois condomínios irregulares de classe média, no interior, deveriam ser derrubados.
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) determinou no último dia 23 que a administradora do C.R.P., no distrito de Bonfim Paulista, em Ribeirão Preto, desobstrua o acesso a ruas, praças e áreas verdes em 120 dias. O local surgiu por meio de loteamento, que ganhou ares de condomínio fechado depois que a associação de moradores passou a controlar a entrada. O condomínio custa R$ 320 por mês.
Já em Piracicaba, o Condomínio S.R., de alto padrão, também vai ter de colocar abaixo os muros, segundo decisão da Justiça. Na capital, o juiz José da Ponte Neto, da Fazenda Pública atendeu pedido do MP e decidiu que a administradora do loteamento J.das V., no Butantã, zona oeste - formado por cerca de 300 casas de classe média - está proibida de cobrar taxa de administração dos moradores desde o último dia 3. Os moradores pagavam R$ 240 por mês.
Fonte: Jornal da Tarde
Administradoras desses espaços, não concebidos fechados, cercam o local, colocam guaritas impedindo a entrada da população e passam a cobrar taxas de condomínio ou de conservação contra a vontade expressa de moradores e proprietários não associados às entidades em troca de serviços de limpeza e de segurança não contratados.
Segundo o coordenador da área de Urbanismo do MP, Ivan Carneiro Castanheiro, esses loteamentos violam o direito de ir e vir da população, em geral, por restringir o acesso ao interior dos núcleos habitacionais, além de utilizar áreas e bens públicos. “Em muitos casos, esses espaços não nasceram fechados. Ao serem cercados, incluíram praças e equipamentos públicos dentro”, explica o promotor Castanheiro.
O Conselho Superior do MP também recomendou que os promotores investiguem ações de áreas e bens públicos em favor de associações de moradores que contratam as administradoras para gerenciar os falsos condomínios. Com essa prática, segundo Castanheiro, eventualmente, podem ter sido cometidos atos ilícitos como prática de segurança armada sem autorização legal, cobranças por meio de ameaças ou constrangimento ilegal.
Em três decisões ocorridas em março, a Justiça decidiu que muros, guaritas e cancelas de dois condomínios irregulares de classe média, no interior, deveriam ser derrubados.
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) determinou no último dia 23 que a administradora do C.R.P., no distrito de Bonfim Paulista, em Ribeirão Preto, desobstrua o acesso a ruas, praças e áreas verdes em 120 dias. O local surgiu por meio de loteamento, que ganhou ares de condomínio fechado depois que a associação de moradores passou a controlar a entrada. O condomínio custa R$ 320 por mês.
Já em Piracicaba, o Condomínio S.R., de alto padrão, também vai ter de colocar abaixo os muros, segundo decisão da Justiça. Na capital, o juiz José da Ponte Neto, da Fazenda Pública atendeu pedido do MP e decidiu que a administradora do loteamento J.das V., no Butantã, zona oeste - formado por cerca de 300 casas de classe média - está proibida de cobrar taxa de administração dos moradores desde o último dia 3. Os moradores pagavam R$ 240 por mês.
Fonte: Jornal da Tarde
quarta-feira, 9 de junho de 2010
Novo Código Civil
Novo Código Civil (NCC) "CAPÍTULO VII Do Condomínio Edilício". Entrou em vigor em 11/01/2003. Alterada pela 10.931/04
CAPÍTULO VII
Do Condomínio Edilício
SEÇÃO I
Disposições Gerais
Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.
§ 1º. As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários.
§ 2º. O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.
§ 3º. A fração ideal no solo e nas outras partes comuns é proporcional ao valor da unidade imobiliária, o qual se calcula em relação ao conjunto da edificação. (Revogada pela lei 10.931/04)
§ 3o A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio. (lei 10.931/04)
§ 4º. Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público.
§ 5º. O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio.
Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:
I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;
II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;
III - o fim a que as unidades se destinam
Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.
Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no Art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:
I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
II - sua forma de administração;
III - a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;
IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;
V - o regimento interno.
§ 1º. A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular.
§ 2º. São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.
Art. 1.335. São direitos do condômino:
I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;
III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.
Art. 1.336. São deveres do condômino:
I - Contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais; (Revogada pela lei 10.931/04)
I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (lei 10.931/04)
II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
§ 1º. O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.
§ 2º. O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.
Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.
Art. 1.338. Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores.
Art. 1.339. Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias.
§ 1º. Nos casos deste artigo é proibido alienar ou gravar os bens em separado.
§ 2º. É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembléia geral.
Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.
Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:
I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;
II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos.
§ 1º. As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.
§ 2º. Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembléia, que deverá ser convocada imediatamente.
§ 3º. Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembléia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.
§ 4º. O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.
Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.
Art. 1.343. A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos.
Art. 1.344. Ao proprietário do terraço de cobertura incumbem as despesas da sua conservação, de modo que não haja danos às unidades imobiliárias inferiores.
Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.
Art. 1.346. É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial.
SEÇÃO II
Da Administração do Condomínio
Art. 1.347. A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.
Art. 1.348. Compete ao síndico:
I - convocar a assembléia dos condôminos;
II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III - dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;
IX - realizar o seguro da edificação.
§ 1º. Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º. O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
Art. 1.349. A assembléia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2º. do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.
Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.
§ 1º. Se o síndico não convocar a assembléia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.
§ 2º. Se a assembléia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.
Art. 1.351. Depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos a alteração da convenção e do regimento interno; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende de aprovação pela unanimidade dos condôminos. (Revogada pela lei 10.931/04)
Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos. (lei 10.931/04)
Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembléia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.
Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.
Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembléia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial.
Art. 1.354. A assembléia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.
Art. 1.355. Assembléias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.
Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembléia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.
SEÇÃO III
Da Extinção do Condomínio
Art. 1.357. Se a edificação for total ou consideravelmente destruída, ou ameace ruína, os condôminos deliberarão em assembléia sobre a reconstrução, ou venda, por votos que representem metade mais uma das frações ideais.
§ 1º. Deliberada a reconstrução, poderá o condômino eximir-se do pagamento das despesas respectivas, alienando os seus direitos a outros condôminos, mediante avaliação judicial.
§ 2º. Realizada a venda, em que se preferirá, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, será repartido o apurado entre os condôminos, proporcionalmente ao valor das suas unidades imobiliárias.
Art. 1.358. Se ocorrer desapropriação, a indenização será repartida na proporção a que se refere o § 2º. do artigo antecedente.
Art. 1.368 -A. As demais espécies de propriedade fiduciária ou de titularidade fiduciária submetem-se à disciplina específica das respectivas leis especiais, somente se aplicando as disposições deste Código naquilo que não for incompatível com a legislação especial. (lei 10.931/04)
CAPÍTULO VII
Do Condomínio Edilício
SEÇÃO I
Disposições Gerais
Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.
§ 1º. As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários.
§ 2º. O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.
§ 3º. A fração ideal no solo e nas outras partes comuns é proporcional ao valor da unidade imobiliária, o qual se calcula em relação ao conjunto da edificação. (Revogada pela lei 10.931/04)
§ 3o A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio. (lei 10.931/04)
§ 4º. Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público.
§ 5º. O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio.
Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:
I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;
II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;
III - o fim a que as unidades se destinam
Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.
Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no Art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:
I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
II - sua forma de administração;
III - a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;
IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;
V - o regimento interno.
§ 1º. A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular.
§ 2º. São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.
Art. 1.335. São direitos do condômino:
I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;
III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.
Art. 1.336. São deveres do condômino:
I - Contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais; (Revogada pela lei 10.931/04)
I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (lei 10.931/04)
II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
§ 1º. O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.
§ 2º. O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.
Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.
Art. 1.338. Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores.
Art. 1.339. Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias.
§ 1º. Nos casos deste artigo é proibido alienar ou gravar os bens em separado.
§ 2º. É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembléia geral.
Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.
Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:
I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;
II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos.
§ 1º. As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.
§ 2º. Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembléia, que deverá ser convocada imediatamente.
§ 3º. Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembléia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.
§ 4º. O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.
Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.
Art. 1.343. A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos.
Art. 1.344. Ao proprietário do terraço de cobertura incumbem as despesas da sua conservação, de modo que não haja danos às unidades imobiliárias inferiores.
Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.
Art. 1.346. É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial.
SEÇÃO II
Da Administração do Condomínio
Art. 1.347. A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.
Art. 1.348. Compete ao síndico:
I - convocar a assembléia dos condôminos;
II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III - dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;
IX - realizar o seguro da edificação.
§ 1º. Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º. O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
Art. 1.349. A assembléia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2º. do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.
Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.
§ 1º. Se o síndico não convocar a assembléia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.
§ 2º. Se a assembléia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.
Art. 1.351. Depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos a alteração da convenção e do regimento interno; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende de aprovação pela unanimidade dos condôminos. (Revogada pela lei 10.931/04)
Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos. (lei 10.931/04)
Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembléia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.
Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.
Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembléia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial.
Art. 1.354. A assembléia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.
Art. 1.355. Assembléias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.
Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembléia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.
SEÇÃO III
Da Extinção do Condomínio
Art. 1.357. Se a edificação for total ou consideravelmente destruída, ou ameace ruína, os condôminos deliberarão em assembléia sobre a reconstrução, ou venda, por votos que representem metade mais uma das frações ideais.
§ 1º. Deliberada a reconstrução, poderá o condômino eximir-se do pagamento das despesas respectivas, alienando os seus direitos a outros condôminos, mediante avaliação judicial.
§ 2º. Realizada a venda, em que se preferirá, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, será repartido o apurado entre os condôminos, proporcionalmente ao valor das suas unidades imobiliárias.
Art. 1.358. Se ocorrer desapropriação, a indenização será repartida na proporção a que se refere o § 2º. do artigo antecedente.
Art. 1.368 -A. As demais espécies de propriedade fiduciária ou de titularidade fiduciária submetem-se à disciplina específica das respectivas leis especiais, somente se aplicando as disposições deste Código naquilo que não for incompatível com a legislação especial. (lei 10.931/04)
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