Enquete realizada com os usuários do portal PINIweb apontou que 47,52% acreditam que há motivos para temer uma bolha no mercado imobiliário, principalmente por conta dos preços inflados. Outros 24,52% dos participantes disseram que o problema pode acontecer em algumas regiões e segmentos.
Por outro lado, 14,54% responderam que não há o que temer porque temos crédito e demanda suficientes no mercado. Por sua vez, 7,45% afirmaram que estão habituados com o sobe-e-desce do mercado e 5,47% acreditam que isso é medo do sucesso.
O fato é que os preços inflados, a principal preocupação apontada pela pesquisa informal, já é realidade nas principais capitais do Brasil. Segundo dados da Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio) e dos Secovis (Sindicatos de Habitação) regionais, São Paulo registrou variação de 100% no valor de venda de residências nos últimos cinco anos. Já Brasília apresentou crescimento de 50% nos últimos anos e em Curitiba e Rio de Janeiro houve avanço de 100% no último biênio. O preço das unidades habitacionais em Recife também subiu 60% no mesmo intervalo.
O aumento do valor das unidades também tem estimulado o número de lançamentos imobiliários. Dados da Empraesp mostram que os quatro primeiros meses deste ano estão superando, em volume, os lançamentos feitos na capital paulista em igual período de 2008, ano que até então havia sido o melhor ano da série histórica apurada pela entidade. De janeiro a abril de 2010 foram 150 lançamentos com 18.789 unidades vendidas em São Paulo e região metropolitana, número que supera os 136 lançamentos e 16.865 unidades residenciais comercializadas dois anos antes.
Quanto ao tipo de imóvel, os dados apontam que em 2010 foram lançados 10.137 unidades com dois dormitórios, 6.371 de três dormitórios, 1.489 de um dormitório e 792 unidades com quatro ou mais dormitórios. Em 2008 esses números foram 6826 de dois dormitórios, 7138 com três dormitórios e 2596 com quatro ou mais dormitórios e 325 com um dormitório. Ou seja, em dois anos, houve queda acentuada nas vendas das unidades com quatro ou mais dormitórios, aumento pequeno de imóveis com um dormitório e um aumento expressivo de unidades com dois dormitórios.
Na opinião de João da Rocha Lima, professor titular de real state da Poli-USP (Escola Politécnica da Universidade de São Paulo), o Brasil não vive uma bolha imobiliária, apesar do mercado aquecido. De acordo com ele, esse tipo de constatação só acontece quando há uma demanda artificial, o que não é o caso do Pais. "Demanda artificial é gente comprando para esperar valorizar, sem o objetivo de uso. Nesse caso a demanda fica muito além do que o mercado pretende comprar para usar, e ai é possível ter um crescimento artificial de preços e consequentemente uma bolha. Nenhuma dessas situações parece estar configurada no mercado nacional hoje", afirmou.
Celso Petrucci, do Secovi-SP, concorda. "O limite do preço do imóvel é o limite do bolso do comprador. Estamos no início de um ciclo virtuoso, com massa salarial crescendo, mais empregos e acesso ao crédito. Tenho certeza que não estamos vivendo uma bolha", diz.
Já para Luiz Paulo Pompéia, diretor da Embraesp, é preciso tomar cuidado com a elevação surreal dos preços dos imóveis. "O mercado está próximo do limite máximo de alguns empreendimentos, e há alguns com preços abusivamente elevados. Se não houver correção, teremos prédios com falta de liquidez", finaliza.
Fonte: Piniweb
quinta-feira, 1 de julho de 2010
sexta-feira, 25 de junho de 2010
Assembleias - Procuração
O Código Civil, atual Lei dos Condomínios, legitima o uso de procurações em assembléias, seja qual for o seu propósito: eleições, aprovação de contas, aumento da taxa condominial, etc. Além disso, qualquer pessoa capaz pode receber procuração, sem limitação de quantidade.
- Algumas Convenções têm um item que restringe a quantidade de procurações a serem apresentadas por um único condômino em Assembléia, ou proíbem o síndico de portar procurações de outros condôminos. Convém verificar a Convenção do seu condomínio.
Veja o que diz a orientação do Secovi Rio:
"O Departamento Jurídico do Secovi Rio entende que a Escritura de Convenção pode impor algumas regras próprias, como limitar o número de procurações, proibir que pessoas da administração e seus parentes recebam procuração etc."
- O documento deve especificar o objetivo da outorga, ou seja, a sua finalidade, como representação na Assembléia do Condomínio X no dia Y, ou representação em Assembléias do Condomínio X.
- O documento também deve designar a extensão dos poderes conferidos, ou seja, se é só para votar, se é para ser votado em nome de quem passou a procuração, se é para ambos, etc.
Confira o texto do Código Civil sobre o assunto, e abaixo dele algumas explicações:
"Art. 653. Opera-se o mandato quando alguém recebe de outrem poderes para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses. A procuração é o instrumento do mandato.
Art. 654. Todas as pessoas capazes são aptas para dar procuração mediante instrumento particular, que valerá desde que tenha a assinatura do outorgante.
§ 1o O instrumento particular deve conter a indicação do lugar onde foi passado, a qualificação do outorgante e do outorgado, a data e o objetivo da outorga com a designação e a extensão dos poderes conferidos.
§ 2o O terceiro com quem o mandatário tratar poderá exigir que a procuração traga a firma reconhecida."
Algumas explicações sobre as condições de validade para procurações, acima expostas o Código Civil:
- A firma reconhecida só é obrigatória se a Convenção ou o Regulamento Interno assim o exigirem (Código civil, artigo 654, parágrafo 2º) .
- Objetivo da outorga: representação na Assembléia do Condomínio X no dia Y, ou representação em Assembléias do Condomínio X.
- Designação e extensão dos poderes conferidos: se é só para votar, se é para ser votado em nome de quem passou a procuração, se é para ambos.
- Algumas Convenções têm um item que restringe a quantidade de procurações a serem apresentadas por um único condômino em Assembléia, ou proíbem o síndico de portar procurações de outros condôminos. Convém verificar a Convenção do seu condomínio
- Algumas Convenções têm um item que restringe a quantidade de procurações a serem apresentadas por um único condômino em Assembléia, ou proíbem o síndico de portar procurações de outros condôminos. Convém verificar a Convenção do seu condomínio.
Veja o que diz a orientação do Secovi Rio:
"O Departamento Jurídico do Secovi Rio entende que a Escritura de Convenção pode impor algumas regras próprias, como limitar o número de procurações, proibir que pessoas da administração e seus parentes recebam procuração etc."
- O documento deve especificar o objetivo da outorga, ou seja, a sua finalidade, como representação na Assembléia do Condomínio X no dia Y, ou representação em Assembléias do Condomínio X.
- O documento também deve designar a extensão dos poderes conferidos, ou seja, se é só para votar, se é para ser votado em nome de quem passou a procuração, se é para ambos, etc.
Confira o texto do Código Civil sobre o assunto, e abaixo dele algumas explicações:
"Art. 653. Opera-se o mandato quando alguém recebe de outrem poderes para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses. A procuração é o instrumento do mandato.
Art. 654. Todas as pessoas capazes são aptas para dar procuração mediante instrumento particular, que valerá desde que tenha a assinatura do outorgante.
§ 1o O instrumento particular deve conter a indicação do lugar onde foi passado, a qualificação do outorgante e do outorgado, a data e o objetivo da outorga com a designação e a extensão dos poderes conferidos.
§ 2o O terceiro com quem o mandatário tratar poderá exigir que a procuração traga a firma reconhecida."
Algumas explicações sobre as condições de validade para procurações, acima expostas o Código Civil:
- A firma reconhecida só é obrigatória se a Convenção ou o Regulamento Interno assim o exigirem (Código civil, artigo 654, parágrafo 2º) .
- Objetivo da outorga: representação na Assembléia do Condomínio X no dia Y, ou representação em Assembléias do Condomínio X.
- Designação e extensão dos poderes conferidos: se é só para votar, se é para ser votado em nome de quem passou a procuração, se é para ambos.
- Algumas Convenções têm um item que restringe a quantidade de procurações a serem apresentadas por um único condômino em Assembléia, ou proíbem o síndico de portar procurações de outros condôminos. Convém verificar a Convenção do seu condomínio
quinta-feira, 24 de junho de 2010
Disney lança condomínio residencial de luxo
O conglomerado de mídia e entretenimento The Walt Disney Company faz a sua estreia no mercado imobiliário de luxo. A companhia anunciou nesta quarta-feira (23/06) o lançamento de projetos de condomínios residenciais que serão construídos no complexo Disney, na Flórida, nos Estados Unidos. Pensadas para a classe AAA, as casas custarão entre US$ 1,5 milhão e US$ 8 milhões.
Segundo o Wall Street Journal, a aposta no ramo imobiliário nessa região é arriscada, já que as taxas de execuções hipotecárias na Flórida são as mais altas nos Estados Unidos neste ano. Em Orlando, dizem os agentes imobiliários entrevistados pelo jornal americano, os valores de imóveis residenciais caíram entre 50% e 60% de seu valor máximo.
Os moradores podem contratar seus arquitetos. Mas, na área externa, a Disney exige que sigam seus padrões. Aqui, o desenho mostra a casa em estilo toscanoNo entanto, a empresa acredita que o mercado de luxo nos Estados Unidos voltou a crescer. “Ainda há muito o que oferecer a esse tipo de público”, afirma Matt Kelly, diretor de desenvolvimento de produtos imobiliários da Disney.
A companhia já criou serviços especiais de degustação de vinhos e passeios diferentes aos visitantes de maior poder aquisitivo.
Batizado de Golden Oak, o local, construído em 392 hectares, terá dois campos de golfe dentro dos 104 quilômetros quadrados dos parques temáticos de Orlando e também um hotel com 445 quartos para hospedar os clientes por todo o ano.
Há planos também de construir um clube, com parques e ofertas de passeios em áreas preservadas, que representam cerca de metade da área do projeto.
Como se trata de um condomínio de luxo, menos de 30 lotes estarão à venda neste ano, com previsão de começar a construir até 2011. A Disney informou que não planeja a venda de outros lotes de casas na região.
Nessa primeira fase, o tamanho dos terrenos vendidos vai variar de mil a três mil metros quadrados.
E a companhia faz uma exigência de que os materiais da área externa das casas sejam escolhidas pelas construtoras parceiras. Tudo para manter a arquitetura semelhante ao estilo Disney.
A previsão é de que a Disney finalize as obras do Golden Oak em até dez anos. O primeiro lote está disponível a partir de hoje (23/06) e quem desejar comprar uma casa de luxo dentro do maior complexo de entretenimento do mundo deve depositar US$ 25 mil para entrar numa lista de reserva.
Fonte : Épocanegócios
Prumadas: a hora certa da troca
Quando um morador acende uma luz ou vai para o chuveiro, muitas vezes não sabe que depende do bom estado das prumadas para realizar essas tarefas básicas em qualquer residência. Prumadas são canais por onde passam fiações e tubulações, levando energia e água ao apartamento.
Elas podem ser feitas de aço galvanizado (ao contrário do que pensa a maioria, que acredita ser de ferro), com vida útil entre 10 e 15 anos, ou de PVC, que dura em média 40 anos. As de aço estão presentes nos prédios mais antigos e sofrem um processo corrosivo acelerado quando em contato com a água clorada. Por isso, na hora da compra desse produto é importante escolher as de materiais plásticos, por exemplo.
A manutenção deste material deve ser feita anualmente. Porém, não são realizados reparos, mas sim verificações. “Pode ser feito um restabelecimento da superfície interna das tubulações. Existem empresas que realizam tratamentos superficiais nestas tubulações, quando o processo de deterioração ainda não estiver tão avançado. Mas deve-se tomar cuidado com a qualidade do material empregado como revestimento interno das tubulações, de tal forma a garantir a qualidade da água”, afirma Osvaldo Barbosa de Oliveira Junior, gerente técnico da Ista Brasil, empresa especializada em medição de consumo individualizado.
Hora da troca
Existem alguns aspectos que revelam a necessidade da troca das prumadas. “Deve ser efetuada a troca quando a pressão e vazão (quantidade de água) nos equipamentos hidráulicos (como torneiras, chuveiros) já não são suficientes para a utilização adequada destes equipamentos. Outro ponto que deve ser analisado refere-se à qualidade da água que chega aos pontos de consumo. Deve-se verificar, por exemplo, a presença de ferrugem”, diz Oliveira.
Vale lembrar que o síndico deve contratar uma empresa idônea e que utiliza materiais de qualidade comprovada. Como este é um investimento com um custo-benefício alto, já que a outra troca das tubulações seria em cerca de 40 anos, vale a pena utilizar serviço com garantias, mesmo que custe um pouco mais.
Água e luz individualizadas
Uma das polêmicas mais presentes em reuniões de condomínios é o consumo de água e energia elétrica. Em alguns prédios, a conta é rateada de forma igual entre os apartamentos e a queixa é de quem gasta menos acaba pagando pelo consumo dos vizinhos. Por isso a instalação de medidores é indicada para que o consumo seja medido de forma individual, já que as prumadas distribuem esses elementos para todos os andares.
“Devem ser analisados os projetos de instalações disponíveis e a instalação executada, de tal forma a se verificar a viabilidade da instalação dos medidores. No caso de energia, em geral, as concessionárias já realizam este tipo de serviço. No caso de água e gás, a solução é requisitada diretamente pelos condomínios, não tendo muitas vezes a opção do fornecimento deste serviço pela concessionária”, completa Oliveira.
Fonte : Licitamais
Elas podem ser feitas de aço galvanizado (ao contrário do que pensa a maioria, que acredita ser de ferro), com vida útil entre 10 e 15 anos, ou de PVC, que dura em média 40 anos. As de aço estão presentes nos prédios mais antigos e sofrem um processo corrosivo acelerado quando em contato com a água clorada. Por isso, na hora da compra desse produto é importante escolher as de materiais plásticos, por exemplo.
A manutenção deste material deve ser feita anualmente. Porém, não são realizados reparos, mas sim verificações. “Pode ser feito um restabelecimento da superfície interna das tubulações. Existem empresas que realizam tratamentos superficiais nestas tubulações, quando o processo de deterioração ainda não estiver tão avançado. Mas deve-se tomar cuidado com a qualidade do material empregado como revestimento interno das tubulações, de tal forma a garantir a qualidade da água”, afirma Osvaldo Barbosa de Oliveira Junior, gerente técnico da Ista Brasil, empresa especializada em medição de consumo individualizado.
Hora da troca
Existem alguns aspectos que revelam a necessidade da troca das prumadas. “Deve ser efetuada a troca quando a pressão e vazão (quantidade de água) nos equipamentos hidráulicos (como torneiras, chuveiros) já não são suficientes para a utilização adequada destes equipamentos. Outro ponto que deve ser analisado refere-se à qualidade da água que chega aos pontos de consumo. Deve-se verificar, por exemplo, a presença de ferrugem”, diz Oliveira.
Vale lembrar que o síndico deve contratar uma empresa idônea e que utiliza materiais de qualidade comprovada. Como este é um investimento com um custo-benefício alto, já que a outra troca das tubulações seria em cerca de 40 anos, vale a pena utilizar serviço com garantias, mesmo que custe um pouco mais.
Água e luz individualizadas
Uma das polêmicas mais presentes em reuniões de condomínios é o consumo de água e energia elétrica. Em alguns prédios, a conta é rateada de forma igual entre os apartamentos e a queixa é de quem gasta menos acaba pagando pelo consumo dos vizinhos. Por isso a instalação de medidores é indicada para que o consumo seja medido de forma individual, já que as prumadas distribuem esses elementos para todos os andares.
“Devem ser analisados os projetos de instalações disponíveis e a instalação executada, de tal forma a se verificar a viabilidade da instalação dos medidores. No caso de energia, em geral, as concessionárias já realizam este tipo de serviço. No caso de água e gás, a solução é requisitada diretamente pelos condomínios, não tendo muitas vezes a opção do fornecimento deste serviço pela concessionária”, completa Oliveira.
Fonte : Licitamais
quarta-feira, 23 de junho de 2010
Enacon 2010 aborda as demandas dos condomínios no dia a dia
Questões polêmicas condominiais, esclarecimentos de dúvidas jurídicas e apresentação de casos integraram a programação do Workshop Civil, no segundo dia do evento
A área jurídica do Secovi-SP é uma das mais requisitadas por síndicos e administradores em busca de orientação e esclarecimento de dúvidas. As questões condominiais representam cerca de 80% das consultas atendidas diariamente e serviram como base para a palestra “Sete Temas Polêmicos na Administração Condominial”, apresentada pelo advogado João Paulo Rossi Paschoal, assessor jurídico do Sindicato, dia 18/6, dentro da programação do Enacon Secovi 2010.
“O Condomínios Visto Sob Três Ângulos”, assunto abordado pelo advogado e jornalista Daphinis Citti de Lauro, completou a programação de palestras do Workshop Civil – Visão Geral das Demandas do Condomínio no Dia a Dia e seu Esclarecimento Jurídico, que abriu os trabalhos do segundo dia do evento. “Profissionais do setor fizeram uma parada técnica em suas atividades nas empresas para compartilhar importantes informações”, destacou a coordenadora dos trabalhos, Mariângela Iamondi Machado, diretora do Secovi-SP. “Vale destacar a presença não só de participantes da Capital, mas também de diversas regiões da Grande São Paulo, do Interior e de outros Estados, que estão aqui como parceiros, em busca de atualização, e não como concorrentes.”
Polêmicas
Das sete questões polêmicas selecionadas, Paschoal começou por aquela que considera “a mais tranqüila”, envolvendo a cobrança de gratificação natalina por parte da administradora de condomínios. É admitida, disse, desde que acordada entre as partes e prevista em contrato, o que geralmente não é feito pela empresa. “Não se concebe mais um prestador de serviços que não faça um contrato claro, amplo, honesto”, acentuou.
Como substituir a administradora é outro tema recorrente nas consultas e, conforme o assessor, que requer dois atos independentes e complexos. A rescisão da antiga empresa consta das atribuições do síndico, já que a confiança rege a relação entre ambos. Já a nova contratação depende de homologação da assembleia. Apenas em regime de urgência, recomenda-se a contratação sem prévia aprovação.
Bastante polêmica, na avaliação de Paschoal, é a posição da administradora diante da destituição do síndico. “O Código Civil prevê três situações passíveis de destituição: falta de prestação de contas, prática de irregularidades e má gestão. Se a relação entre ambos é de confiança, a empresa deve se manter neutra durante a assembleia.
O advogado relacionou ainda a existência ou não de solidariedade entre a administradora e síndico, o conceito de síndico profissional e a possibilidade de incluir cláusula penal no contrato de prestação de serviços.
E encerrou com a sétima e última questão polêmica: como lidar com o cliente (síndico) que não acata as orientações legais e técnicas repassadas pela empresa? “Identificado o problema, entendo que a administradora deve alertar o síndico, inclusive por meio de documento escrito (e-mail, carta, etc). Cabe a ela, como orientadora, apresentar as explicações técnicas e esclarecer que não pode compactuar com iniciativas em desacordo com a lei.”
“O Condomínio Visto Sob Três Ângulos”
Daphinis Citti de Lauro focou sua apresentação em aspectos distintos: 1) o condomínio e as administradoras; 2) o condomínio e os condôminos; 3) o condomínio e o Judiciário. Antes, porém, defendeu que o novo Código Civil é a lei que regula o condomínio edilício, sucedeu a Lei 4.591/64 e é utilizada de forma subsidiária na administração de loteamentos fechados.
No tocante ao primeiro quesito, falou sobre a relação de consumo na prestação de serviços, o que requer a aplicação do Código de Defesa do Consumidor. Tratou ainda das cláusulas abusivas e reforçou a importância do relacionamento honesto e baseado em princípios éticos entre a administradora e o cliente.
Sobre o condomínio e os condôminos, Daphinis escolheu alguns temas pontuais, como a Lei Antifumo. Ex-fumante e contra o cigarro, considera a lei inconstitucional. “A Constituição Federal, em seu artigo 5º, diz que a casa é inviolável. Além disso, áreas comuns e unidade habitacional são inseparáveis. Assim, a penalidade não pode ser imposta.” Divulgação de inadimplentes está incluída nessa lista, assim como a responsabilidade sobre objetos jogados por condôminos, protesto de boletos condominiais e condômino antissocial.
O condomínio e o Judiciário é o terceiro aspecto abordado pelo advogado, que sugere a criação de Varas Especializadas de Condomínios e Loteamentos Fechados para agilizar processos. “Oitenta por centro da demora ocorre em virtude da falta de informatização e de condições nos cartórios e Fóruns. São Paulo tem cerca de 18 milhões de processos em andamento e a falta de conhecimento da realidade dos condomínios demanda recursos e maior morosidade na tramitação”, relata. E questiona “se há Varas da Infância, do Idoso, de Direito Ambiental e outras, por que não criar uma específica para condomínios e loteamentos fechados?”.
Exemplos e debates
Os problemas mais comuns na administração condominial compuseram a apresentação de caso feita por Márcia Romão, gerente da Relacionamento com o Cliente da Lello. “Demandas do dia a dia são muitas, mas separei as três mais recorrentes”, afirmou. São elas: medição individualizada de água e outros serviços – importante saber que essa demanda existe, dá trabalho e deve ser incluída nos contratos; reembolso do síndico – assunto delicado, que requer atenção da administradora; e divulgação dos inadimplentes – fundamental a empresa conhecer o assunto, saber como se posicionar e orientar o cliente sobre eventuais consequências e benefícios da medida.
Na sequência, Márcia e os palestrantes responderam perguntas do público e participaram de debates mediados por Marco Cesar Braga Gubeissi e Marcelo Moreira Duarte, membros da vice-presidência de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP.
Fonte : secovi.com.br
A área jurídica do Secovi-SP é uma das mais requisitadas por síndicos e administradores em busca de orientação e esclarecimento de dúvidas. As questões condominiais representam cerca de 80% das consultas atendidas diariamente e serviram como base para a palestra “Sete Temas Polêmicos na Administração Condominial”, apresentada pelo advogado João Paulo Rossi Paschoal, assessor jurídico do Sindicato, dia 18/6, dentro da programação do Enacon Secovi 2010.
“O Condomínios Visto Sob Três Ângulos”, assunto abordado pelo advogado e jornalista Daphinis Citti de Lauro, completou a programação de palestras do Workshop Civil – Visão Geral das Demandas do Condomínio no Dia a Dia e seu Esclarecimento Jurídico, que abriu os trabalhos do segundo dia do evento. “Profissionais do setor fizeram uma parada técnica em suas atividades nas empresas para compartilhar importantes informações”, destacou a coordenadora dos trabalhos, Mariângela Iamondi Machado, diretora do Secovi-SP. “Vale destacar a presença não só de participantes da Capital, mas também de diversas regiões da Grande São Paulo, do Interior e de outros Estados, que estão aqui como parceiros, em busca de atualização, e não como concorrentes.”
Polêmicas
Das sete questões polêmicas selecionadas, Paschoal começou por aquela que considera “a mais tranqüila”, envolvendo a cobrança de gratificação natalina por parte da administradora de condomínios. É admitida, disse, desde que acordada entre as partes e prevista em contrato, o que geralmente não é feito pela empresa. “Não se concebe mais um prestador de serviços que não faça um contrato claro, amplo, honesto”, acentuou.
Como substituir a administradora é outro tema recorrente nas consultas e, conforme o assessor, que requer dois atos independentes e complexos. A rescisão da antiga empresa consta das atribuições do síndico, já que a confiança rege a relação entre ambos. Já a nova contratação depende de homologação da assembleia. Apenas em regime de urgência, recomenda-se a contratação sem prévia aprovação.
Bastante polêmica, na avaliação de Paschoal, é a posição da administradora diante da destituição do síndico. “O Código Civil prevê três situações passíveis de destituição: falta de prestação de contas, prática de irregularidades e má gestão. Se a relação entre ambos é de confiança, a empresa deve se manter neutra durante a assembleia.
O advogado relacionou ainda a existência ou não de solidariedade entre a administradora e síndico, o conceito de síndico profissional e a possibilidade de incluir cláusula penal no contrato de prestação de serviços.
E encerrou com a sétima e última questão polêmica: como lidar com o cliente (síndico) que não acata as orientações legais e técnicas repassadas pela empresa? “Identificado o problema, entendo que a administradora deve alertar o síndico, inclusive por meio de documento escrito (e-mail, carta, etc). Cabe a ela, como orientadora, apresentar as explicações técnicas e esclarecer que não pode compactuar com iniciativas em desacordo com a lei.”
“O Condomínio Visto Sob Três Ângulos”
Daphinis Citti de Lauro focou sua apresentação em aspectos distintos: 1) o condomínio e as administradoras; 2) o condomínio e os condôminos; 3) o condomínio e o Judiciário. Antes, porém, defendeu que o novo Código Civil é a lei que regula o condomínio edilício, sucedeu a Lei 4.591/64 e é utilizada de forma subsidiária na administração de loteamentos fechados.
No tocante ao primeiro quesito, falou sobre a relação de consumo na prestação de serviços, o que requer a aplicação do Código de Defesa do Consumidor. Tratou ainda das cláusulas abusivas e reforçou a importância do relacionamento honesto e baseado em princípios éticos entre a administradora e o cliente.
Sobre o condomínio e os condôminos, Daphinis escolheu alguns temas pontuais, como a Lei Antifumo. Ex-fumante e contra o cigarro, considera a lei inconstitucional. “A Constituição Federal, em seu artigo 5º, diz que a casa é inviolável. Além disso, áreas comuns e unidade habitacional são inseparáveis. Assim, a penalidade não pode ser imposta.” Divulgação de inadimplentes está incluída nessa lista, assim como a responsabilidade sobre objetos jogados por condôminos, protesto de boletos condominiais e condômino antissocial.
O condomínio e o Judiciário é o terceiro aspecto abordado pelo advogado, que sugere a criação de Varas Especializadas de Condomínios e Loteamentos Fechados para agilizar processos. “Oitenta por centro da demora ocorre em virtude da falta de informatização e de condições nos cartórios e Fóruns. São Paulo tem cerca de 18 milhões de processos em andamento e a falta de conhecimento da realidade dos condomínios demanda recursos e maior morosidade na tramitação”, relata. E questiona “se há Varas da Infância, do Idoso, de Direito Ambiental e outras, por que não criar uma específica para condomínios e loteamentos fechados?”.
Exemplos e debates
Os problemas mais comuns na administração condominial compuseram a apresentação de caso feita por Márcia Romão, gerente da Relacionamento com o Cliente da Lello. “Demandas do dia a dia são muitas, mas separei as três mais recorrentes”, afirmou. São elas: medição individualizada de água e outros serviços – importante saber que essa demanda existe, dá trabalho e deve ser incluída nos contratos; reembolso do síndico – assunto delicado, que requer atenção da administradora; e divulgação dos inadimplentes – fundamental a empresa conhecer o assunto, saber como se posicionar e orientar o cliente sobre eventuais consequências e benefícios da medida.
Na sequência, Márcia e os palestrantes responderam perguntas do público e participaram de debates mediados por Marco Cesar Braga Gubeissi e Marcelo Moreira Duarte, membros da vice-presidência de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP.
Fonte : secovi.com.br
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