No bairro nobre de SP, há blindagem de guarita em quase todos os prédios; na cidade, setor cresce 20% ao ano
Especialista alerta que preparo de funcionários é mais decisivo para evitar assalto em grande parte dos casos
VINÍCIUS QUEIROZ GALVÃO
DE SÃO PAULO
Folha de S. Paulo
Quem passa pelas ruas de Higienópolis, bairro nobre da região central de São Paulo, percebe a diferença.
Em boa parte das ruas, há ao menos uma ou duas guaritas em reforma. Não que elas passem por um retoque estético: estão sendo blindadas.
São dez em construção ou inauguradas há menos de dois meses nas ruas São Vicente de Paula, Brasílio Machado, Gabriel dos Santos, Maranhão e Rio de Janeiro.
Para se adequar à segurança, a maioria dos prédios têm mudado a fachada para construir novas guaritas com recuos e gaiolas, o mesmo sistema de presídios.
O custo varia entre R$ 40 mil e R$ 80 mil.
Segundo a Abrablin (Associação Brasileira de Blindagem), 80% dos prédios de alto padrão do bairro já têm guaritas à prova de balas. E o crescimento do setor em toda a cidade é de 20% ao ano.
"Os que ainda não são estão se blindando por causa dos assaltos na região. Junto com o Morumbi, Higienópolis é o bairro onde mais fazemos blindagens de guaritas", afirma Emerson Mendonça, da Abrablin.
Hoje há 20 empresas do setor em SP. Há dez anos, eram cinco. "Quando um prédio é roubado, ao menos uns quatro em volta solicitam a blindagem", diz Carlos Barbosa, diretor da Blindaço.
A Secretaria da Segurança Pública não divulga a distribuição da criminalidade por bairros, mas dados divulgados pela Folha há dois anos mostravam que os crimes contra o patrimônio concentram-se na região central e em bairros mais ricos, como é o caso de Higienópolis.
Um dos casos recentes foi o assalto à loja Montblanc do shopping Higienópolis.
Com temor de novas ações, há empresas que exigem a blindagem das guaritas antes de assumir a vigilância do prédio. "A primeira pessoa a precisar de segurança num prédio é o porteiro, não o morador", diz José Antônio Caetano, da Haganá, empresa que faz a segurança de 200 prédios no bairro.
"A blindagem é necessária, mas a segurança é relativa. Entram até em bancos, então não vai ser o meu prédio uma fortaleza", diz a síndica Iona Sznajder.
"Antigamente não existia ladrão e eu trabalhava com a portaria aberta, nem havia guarita aqui", diz José Macedo, zelador do mesmo prédio em Higienópolis há 31 anos.
"O problema não é a espessura dos vidros, mas a qualificação dos porteiros, que abre do mesmo jeito porque quem entra parece socialmente superior a ele", diz o coronel José Vicente da Silva, especialista no tema.
Colaborou ROGÉRIO PAGNAN
sexta-feira, 18 de junho de 2010
quinta-feira, 17 de junho de 2010
Falsos condomínios na mira do MP
O Ministério Público Estadual criou uma força-tarefa com promotores das áreas criminal, do consumidor, habitação e urbanismo, defesa do patrimônio público e de fundações para reprimir falsos condomínios ou loteamentos fechados em todo o Estado.
Administradoras desses espaços, não concebidos fechados, cercam o local, colocam guaritas impedindo a entrada da população e passam a cobrar taxas de condomínio ou de conservação contra a vontade expressa de moradores e proprietários não associados às entidades em troca de serviços de limpeza e de segurança não contratados.
Segundo o coordenador da área de Urbanismo do MP, Ivan Carneiro Castanheiro, esses loteamentos violam o direito de ir e vir da população, em geral, por restringir o acesso ao interior dos núcleos habitacionais, além de utilizar áreas e bens públicos. “Em muitos casos, esses espaços não nasceram fechados. Ao serem cercados, incluíram praças e equipamentos públicos dentro”, explica o promotor Castanheiro.
O Conselho Superior do MP também recomendou que os promotores investiguem ações de áreas e bens públicos em favor de associações de moradores que contratam as administradoras para gerenciar os falsos condomínios. Com essa prática, segundo Castanheiro, eventualmente, podem ter sido cometidos atos ilícitos como prática de segurança armada sem autorização legal, cobranças por meio de ameaças ou constrangimento ilegal.
Em três decisões ocorridas em março, a Justiça decidiu que muros, guaritas e cancelas de dois condomínios irregulares de classe média, no interior, deveriam ser derrubados.
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) determinou no último dia 23 que a administradora do C.R.P., no distrito de Bonfim Paulista, em Ribeirão Preto, desobstrua o acesso a ruas, praças e áreas verdes em 120 dias. O local surgiu por meio de loteamento, que ganhou ares de condomínio fechado depois que a associação de moradores passou a controlar a entrada. O condomínio custa R$ 320 por mês.
Já em Piracicaba, o Condomínio S.R., de alto padrão, também vai ter de colocar abaixo os muros, segundo decisão da Justiça. Na capital, o juiz José da Ponte Neto, da Fazenda Pública atendeu pedido do MP e decidiu que a administradora do loteamento J.das V., no Butantã, zona oeste - formado por cerca de 300 casas de classe média - está proibida de cobrar taxa de administração dos moradores desde o último dia 3. Os moradores pagavam R$ 240 por mês.
Fonte: Jornal da Tarde
Administradoras desses espaços, não concebidos fechados, cercam o local, colocam guaritas impedindo a entrada da população e passam a cobrar taxas de condomínio ou de conservação contra a vontade expressa de moradores e proprietários não associados às entidades em troca de serviços de limpeza e de segurança não contratados.
Segundo o coordenador da área de Urbanismo do MP, Ivan Carneiro Castanheiro, esses loteamentos violam o direito de ir e vir da população, em geral, por restringir o acesso ao interior dos núcleos habitacionais, além de utilizar áreas e bens públicos. “Em muitos casos, esses espaços não nasceram fechados. Ao serem cercados, incluíram praças e equipamentos públicos dentro”, explica o promotor Castanheiro.
O Conselho Superior do MP também recomendou que os promotores investiguem ações de áreas e bens públicos em favor de associações de moradores que contratam as administradoras para gerenciar os falsos condomínios. Com essa prática, segundo Castanheiro, eventualmente, podem ter sido cometidos atos ilícitos como prática de segurança armada sem autorização legal, cobranças por meio de ameaças ou constrangimento ilegal.
Em três decisões ocorridas em março, a Justiça decidiu que muros, guaritas e cancelas de dois condomínios irregulares de classe média, no interior, deveriam ser derrubados.
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) determinou no último dia 23 que a administradora do C.R.P., no distrito de Bonfim Paulista, em Ribeirão Preto, desobstrua o acesso a ruas, praças e áreas verdes em 120 dias. O local surgiu por meio de loteamento, que ganhou ares de condomínio fechado depois que a associação de moradores passou a controlar a entrada. O condomínio custa R$ 320 por mês.
Já em Piracicaba, o Condomínio S.R., de alto padrão, também vai ter de colocar abaixo os muros, segundo decisão da Justiça. Na capital, o juiz José da Ponte Neto, da Fazenda Pública atendeu pedido do MP e decidiu que a administradora do loteamento J.das V., no Butantã, zona oeste - formado por cerca de 300 casas de classe média - está proibida de cobrar taxa de administração dos moradores desde o último dia 3. Os moradores pagavam R$ 240 por mês.
Fonte: Jornal da Tarde
quarta-feira, 9 de junho de 2010
Novo Código Civil
Novo Código Civil (NCC) "CAPÍTULO VII Do Condomínio Edilício". Entrou em vigor em 11/01/2003. Alterada pela 10.931/04
CAPÍTULO VII
Do Condomínio Edilício
SEÇÃO I
Disposições Gerais
Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.
§ 1º. As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários.
§ 2º. O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.
§ 3º. A fração ideal no solo e nas outras partes comuns é proporcional ao valor da unidade imobiliária, o qual se calcula em relação ao conjunto da edificação. (Revogada pela lei 10.931/04)
§ 3o A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio. (lei 10.931/04)
§ 4º. Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público.
§ 5º. O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio.
Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:
I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;
II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;
III - o fim a que as unidades se destinam
Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.
Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no Art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:
I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
II - sua forma de administração;
III - a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;
IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;
V - o regimento interno.
§ 1º. A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular.
§ 2º. São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.
Art. 1.335. São direitos do condômino:
I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;
III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.
Art. 1.336. São deveres do condômino:
I - Contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais; (Revogada pela lei 10.931/04)
I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (lei 10.931/04)
II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
§ 1º. O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.
§ 2º. O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.
Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.
Art. 1.338. Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores.
Art. 1.339. Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias.
§ 1º. Nos casos deste artigo é proibido alienar ou gravar os bens em separado.
§ 2º. É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembléia geral.
Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.
Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:
I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;
II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos.
§ 1º. As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.
§ 2º. Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembléia, que deverá ser convocada imediatamente.
§ 3º. Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembléia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.
§ 4º. O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.
Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.
Art. 1.343. A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos.
Art. 1.344. Ao proprietário do terraço de cobertura incumbem as despesas da sua conservação, de modo que não haja danos às unidades imobiliárias inferiores.
Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.
Art. 1.346. É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial.
SEÇÃO II
Da Administração do Condomínio
Art. 1.347. A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.
Art. 1.348. Compete ao síndico:
I - convocar a assembléia dos condôminos;
II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III - dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;
IX - realizar o seguro da edificação.
§ 1º. Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º. O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
Art. 1.349. A assembléia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2º. do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.
Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.
§ 1º. Se o síndico não convocar a assembléia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.
§ 2º. Se a assembléia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.
Art. 1.351. Depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos a alteração da convenção e do regimento interno; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende de aprovação pela unanimidade dos condôminos. (Revogada pela lei 10.931/04)
Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos. (lei 10.931/04)
Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembléia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.
Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.
Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembléia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial.
Art. 1.354. A assembléia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.
Art. 1.355. Assembléias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.
Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembléia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.
SEÇÃO III
Da Extinção do Condomínio
Art. 1.357. Se a edificação for total ou consideravelmente destruída, ou ameace ruína, os condôminos deliberarão em assembléia sobre a reconstrução, ou venda, por votos que representem metade mais uma das frações ideais.
§ 1º. Deliberada a reconstrução, poderá o condômino eximir-se do pagamento das despesas respectivas, alienando os seus direitos a outros condôminos, mediante avaliação judicial.
§ 2º. Realizada a venda, em que se preferirá, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, será repartido o apurado entre os condôminos, proporcionalmente ao valor das suas unidades imobiliárias.
Art. 1.358. Se ocorrer desapropriação, a indenização será repartida na proporção a que se refere o § 2º. do artigo antecedente.
Art. 1.368 -A. As demais espécies de propriedade fiduciária ou de titularidade fiduciária submetem-se à disciplina específica das respectivas leis especiais, somente se aplicando as disposições deste Código naquilo que não for incompatível com a legislação especial. (lei 10.931/04)
CAPÍTULO VII
Do Condomínio Edilício
SEÇÃO I
Disposições Gerais
Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.
§ 1º. As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários.
§ 2º. O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.
§ 3º. A fração ideal no solo e nas outras partes comuns é proporcional ao valor da unidade imobiliária, o qual se calcula em relação ao conjunto da edificação. (Revogada pela lei 10.931/04)
§ 3o A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio. (lei 10.931/04)
§ 4º. Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público.
§ 5º. O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio.
Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:
I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;
II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;
III - o fim a que as unidades se destinam
Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.
Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no Art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:
I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
II - sua forma de administração;
III - a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;
IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;
V - o regimento interno.
§ 1º. A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular.
§ 2º. São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.
Art. 1.335. São direitos do condômino:
I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;
III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.
Art. 1.336. São deveres do condômino:
I - Contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais; (Revogada pela lei 10.931/04)
I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (lei 10.931/04)
II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
§ 1º. O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.
§ 2º. O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.
Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.
Art. 1.338. Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores.
Art. 1.339. Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias.
§ 1º. Nos casos deste artigo é proibido alienar ou gravar os bens em separado.
§ 2º. É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembléia geral.
Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.
Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:
I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;
II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos.
§ 1º. As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.
§ 2º. Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembléia, que deverá ser convocada imediatamente.
§ 3º. Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembléia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.
§ 4º. O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.
Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.
Art. 1.343. A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos.
Art. 1.344. Ao proprietário do terraço de cobertura incumbem as despesas da sua conservação, de modo que não haja danos às unidades imobiliárias inferiores.
Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.
Art. 1.346. É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial.
SEÇÃO II
Da Administração do Condomínio
Art. 1.347. A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.
Art. 1.348. Compete ao síndico:
I - convocar a assembléia dos condôminos;
II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III - dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;
IX - realizar o seguro da edificação.
§ 1º. Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º. O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
Art. 1.349. A assembléia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2º. do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.
Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.
§ 1º. Se o síndico não convocar a assembléia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.
§ 2º. Se a assembléia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.
Art. 1.351. Depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos a alteração da convenção e do regimento interno; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende de aprovação pela unanimidade dos condôminos. (Revogada pela lei 10.931/04)
Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos. (lei 10.931/04)
Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembléia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.
Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.
Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembléia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial.
Art. 1.354. A assembléia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.
Art. 1.355. Assembléias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.
Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembléia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.
SEÇÃO III
Da Extinção do Condomínio
Art. 1.357. Se a edificação for total ou consideravelmente destruída, ou ameace ruína, os condôminos deliberarão em assembléia sobre a reconstrução, ou venda, por votos que representem metade mais uma das frações ideais.
§ 1º. Deliberada a reconstrução, poderá o condômino eximir-se do pagamento das despesas respectivas, alienando os seus direitos a outros condôminos, mediante avaliação judicial.
§ 2º. Realizada a venda, em que se preferirá, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, será repartido o apurado entre os condôminos, proporcionalmente ao valor das suas unidades imobiliárias.
Art. 1.358. Se ocorrer desapropriação, a indenização será repartida na proporção a que se refere o § 2º. do artigo antecedente.
Art. 1.368 -A. As demais espécies de propriedade fiduciária ou de titularidade fiduciária submetem-se à disciplina específica das respectivas leis especiais, somente se aplicando as disposições deste Código naquilo que não for incompatível com a legislação especial. (lei 10.931/04)
Dia do Porteiro
Hoje , 09 de Junho , é o dia do profissional que está sempre atento para preservar a segurança dos condôminos e moradores dos condomínios e loteamentos fechados. Aos porteiros os nossos Parabéns .
quinta-feira, 3 de junho de 2010
Condomínio não pode cortar água de inadimplente
O corte de fornecimento de água de condômino inadimplente é ilegal quando a sanção é executada pelo condomínio, e não pela prestadora do serviço público. No entanto, o inadimplente deve pagar o que deve e não tem direito a indenização por dano moral, porque não é lícito onerar, novamente, quem custeou a cota do mau pagador.
Esse foi o entendimento do Tribunal de Justiça de São Paulo para julgar parcialmente procedente uma ação civil. O autor inadimplente questionava a legalidade da cobrança, do corte de fornecimento de água e pretendia ser indenizado pelo condomínio, por eventuais danos morais sofridos.
A 4ª Câmara de Direito Privado disse que a cobrança é legal, mas o corte do fornecimento de água pelo condomínio não tem amparo na legislação. “As sanções ao condômino inadimplente são as previstas em lei, de natureza estritamente pecuniária”, declarou o relator do recurso, desembargador Francisco Loureiro.
A turma julgadora também afastou qualquer possibilidade de indenização por dano moral. Ela entendeu que o autor não sofreu qualquer constrangimento por conta do excesso na forma de cobrança feita pelo condomínio.
Para o relator, o comportamento do condômino em atraso foi “ilícito” e “imoral” ao impor aos demais moradores o dever de custear a parte que lhe cabia nas despesas comuns. “Não se mostra lícito onerar os demais condôminos, que já custeiam a cota do autor, a pagar-lhe danos morais”, completou.
O inadimplente mora em um edifício de apartamentos na comarca de Cajamar-Jundiaí. Diante do número de não pagadores das despesas, os condôminos decidiram, em assembleia, contratar uma empresa para separar, por apartamentos, os registros de água. Os hidrômetros foram instalados, individualizando as contas de consumo que passaram a ser cobrada pelo condomínio, mas esse continuou sendo contribuinte único da Sabesp.
O autor da ação reconheceu que deixou de pagar o condomínio, não por discordar do valor cobrado, mas porque estava desempregado. Como apontou o relator do recurso, não pagou porque não devia, mas por não dispor de dinheiro.
Em primeiro grau, a Justiça paulista julgou extinto o processo, sem conhecimento do mérito, em relação a desconstituição do débito e improcedente o pedido de indenização.
A legalidade do corte do fornecimento de serviços públicos, como água e luz, no caso de falta de pagamento da tarifa, já está pacificada no Superior Tribunal de Justiça. A posição do STJ se ampara na tese da bilateralidade e equilíbrio dos contratos.
Mas o Tribunal de Justiça entendeu que o caso não trata do assunto pacificado no STJ, mas da licitude do comportamento do condomínio, após pagar a tarifa global do edifício à Sabesp, de cortar o fornecimento dos inadimplentes. “Em termos diversos, quem efetua o corte não é a concessionária, que recebe em dia o seu crédito, mas sim o condomínio sub-rogado”, afirmou o desembargador Francisco Loureiro.
Para sustentar seu argumento o relator fez uso do artigo 1.335 do Código Civil, que disciplina os direitos fundamentais dos condôminos, entre eles o uso das áreas e serviços comuns de edifícios e condomínios. O mesmo artigo da norma também disciplina as sanções que devem ser aplicadas aos inadimplentes das despesas a serem rateadas.
“Não há previsão legal e nem se admite como sanção lateral ao inadimplemento das despesas condominiais a vedação ou restrição ao uso do imóvel ou das partes ou serviços comuns da edificação, ainda que previstas na convenção ou regulamento interno, ou aprovadas por assembleia, que não podem afastar norma de ordem pública”, disse o relator ao reconhecer a ilicitude da suspensão do fornecimento de água.
Fonte: Conjur - Fernando Porfírio
Esse foi o entendimento do Tribunal de Justiça de São Paulo para julgar parcialmente procedente uma ação civil. O autor inadimplente questionava a legalidade da cobrança, do corte de fornecimento de água e pretendia ser indenizado pelo condomínio, por eventuais danos morais sofridos.
A 4ª Câmara de Direito Privado disse que a cobrança é legal, mas o corte do fornecimento de água pelo condomínio não tem amparo na legislação. “As sanções ao condômino inadimplente são as previstas em lei, de natureza estritamente pecuniária”, declarou o relator do recurso, desembargador Francisco Loureiro.
A turma julgadora também afastou qualquer possibilidade de indenização por dano moral. Ela entendeu que o autor não sofreu qualquer constrangimento por conta do excesso na forma de cobrança feita pelo condomínio.
Para o relator, o comportamento do condômino em atraso foi “ilícito” e “imoral” ao impor aos demais moradores o dever de custear a parte que lhe cabia nas despesas comuns. “Não se mostra lícito onerar os demais condôminos, que já custeiam a cota do autor, a pagar-lhe danos morais”, completou.
O inadimplente mora em um edifício de apartamentos na comarca de Cajamar-Jundiaí. Diante do número de não pagadores das despesas, os condôminos decidiram, em assembleia, contratar uma empresa para separar, por apartamentos, os registros de água. Os hidrômetros foram instalados, individualizando as contas de consumo que passaram a ser cobrada pelo condomínio, mas esse continuou sendo contribuinte único da Sabesp.
O autor da ação reconheceu que deixou de pagar o condomínio, não por discordar do valor cobrado, mas porque estava desempregado. Como apontou o relator do recurso, não pagou porque não devia, mas por não dispor de dinheiro.
Em primeiro grau, a Justiça paulista julgou extinto o processo, sem conhecimento do mérito, em relação a desconstituição do débito e improcedente o pedido de indenização.
A legalidade do corte do fornecimento de serviços públicos, como água e luz, no caso de falta de pagamento da tarifa, já está pacificada no Superior Tribunal de Justiça. A posição do STJ se ampara na tese da bilateralidade e equilíbrio dos contratos.
Mas o Tribunal de Justiça entendeu que o caso não trata do assunto pacificado no STJ, mas da licitude do comportamento do condomínio, após pagar a tarifa global do edifício à Sabesp, de cortar o fornecimento dos inadimplentes. “Em termos diversos, quem efetua o corte não é a concessionária, que recebe em dia o seu crédito, mas sim o condomínio sub-rogado”, afirmou o desembargador Francisco Loureiro.
Para sustentar seu argumento o relator fez uso do artigo 1.335 do Código Civil, que disciplina os direitos fundamentais dos condôminos, entre eles o uso das áreas e serviços comuns de edifícios e condomínios. O mesmo artigo da norma também disciplina as sanções que devem ser aplicadas aos inadimplentes das despesas a serem rateadas.
“Não há previsão legal e nem se admite como sanção lateral ao inadimplemento das despesas condominiais a vedação ou restrição ao uso do imóvel ou das partes ou serviços comuns da edificação, ainda que previstas na convenção ou regulamento interno, ou aprovadas por assembleia, que não podem afastar norma de ordem pública”, disse o relator ao reconhecer a ilicitude da suspensão do fornecimento de água.
Fonte: Conjur - Fernando Porfírio
sexta-feira, 28 de maio de 2010
Condomínio de São Paulo deve ter garagem para carros elétricos
Em poucos anos, o consumidor brasileiro – acostumado com motores movidos a etanol, gasolina e GNV – terá mais uma opção: carros elétricos. A novidade movimenta o mercado. Não apenas o automobilístico, mas também os setores que serão beneficiados por esses novos veículos. Embora eles devam começar a chegar em 2015, um empreendimento de alto luxo em Alphaville, na Grande São Paulo, já tem previsto no projeto uma garagem adaptada para receber modelos elétricos.
A construtora do imóvel, a BKO, afirma que esse diferencial é pioneiro no mercado da construção, o que confirma duas realidades. Primeiro, que o setor energético do país viverá uma autêntica revolução muito em breve. Segundo, que a menos de cinco anos de começar a vender automóveis elétricos, as grandes capitais brasileiras estão atrasadas em relação à infraestrutura para receber a tecnologia.
No projeto imobiliário da BKO, cinco vagas terão estrutura para fiação e relógios de medição de consumo. Segundo o diretor superintendente da construtora e incorporadora de imóveis BKO, Mário Giangrande, a simples medida além de proporcionar a tomada para o carro ser plugado, evitará as intermináveis brigas de condôminos sobre quem irá arcar com o gasto energético.
“Pensamos em como estaria o cotidiano das pessoas em 2017. Por se tratar de um prédio de luxo, a probabilidade de um proprietário ter um carro elétrico é grande”, afirma Giangrande.
Novidade aqui, no Brasil. Segundo o vice-diretor do comitê de veículos de passeio da SAE Brasil (Sociedade dos Engenheiros da Mobilidade), Jomar Napoleão, no estado da Califórnia, nos Estados Unidos, já está na legislação que as construções novas devem ter adaptações para veículos elétricos, inclusive de shoppings.
Além do relógio para separar o consumo de cada proprietário, a própria tomada é um assunto importante dentro do mundo dos elétricos. O Mitsubishi i-MiEV, por exemplo, pode ser conectado em uma tomada comum. Entretanto, há modelos em desenvolvimento que têm sistema diferenciado. Por esse motivo, o governo em parceria com órgãos de normas técnicas terá de estabelecer um padrão.
“Essas tomadas diferentes vão passar por um tipo de normatização, como acontece no Japão, para haver um padrão convencional. O mesmo acontece com o plug para cargas rápidas, para não se repetir o que aconteceu com os carregadores de celular, em que cada marca tem um tipo diferente”, diz Maggion.
Fonte: G1 - http://g1.globo.com
A construtora do imóvel, a BKO, afirma que esse diferencial é pioneiro no mercado da construção, o que confirma duas realidades. Primeiro, que o setor energético do país viverá uma autêntica revolução muito em breve. Segundo, que a menos de cinco anos de começar a vender automóveis elétricos, as grandes capitais brasileiras estão atrasadas em relação à infraestrutura para receber a tecnologia.
No projeto imobiliário da BKO, cinco vagas terão estrutura para fiação e relógios de medição de consumo. Segundo o diretor superintendente da construtora e incorporadora de imóveis BKO, Mário Giangrande, a simples medida além de proporcionar a tomada para o carro ser plugado, evitará as intermináveis brigas de condôminos sobre quem irá arcar com o gasto energético.
“Pensamos em como estaria o cotidiano das pessoas em 2017. Por se tratar de um prédio de luxo, a probabilidade de um proprietário ter um carro elétrico é grande”, afirma Giangrande.
Novidade aqui, no Brasil. Segundo o vice-diretor do comitê de veículos de passeio da SAE Brasil (Sociedade dos Engenheiros da Mobilidade), Jomar Napoleão, no estado da Califórnia, nos Estados Unidos, já está na legislação que as construções novas devem ter adaptações para veículos elétricos, inclusive de shoppings.
Além do relógio para separar o consumo de cada proprietário, a própria tomada é um assunto importante dentro do mundo dos elétricos. O Mitsubishi i-MiEV, por exemplo, pode ser conectado em uma tomada comum. Entretanto, há modelos em desenvolvimento que têm sistema diferenciado. Por esse motivo, o governo em parceria com órgãos de normas técnicas terá de estabelecer um padrão.
“Essas tomadas diferentes vão passar por um tipo de normatização, como acontece no Japão, para haver um padrão convencional. O mesmo acontece com o plug para cargas rápidas, para não se repetir o que aconteceu com os carregadores de celular, em que cada marca tem um tipo diferente”, diz Maggion.
Fonte: G1 - http://g1.globo.com
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